取得商品房预售许可证后，商品房买卖合同产生法律效力-法师兄

根据最高人民法院的司法解释,如果出售人在订立商品房预售合同时未取得商品房预售许可证明,但后来在起诉前取得了该证明文件,那么该合同应被视为有效。然而,在司法实践中,法院不能机械地适用该条款,而应根据具体情况进行判断。如果在交付房屋前出售人取得了房地产权证,但未能取得商品房预售许可证明,那么以未取得商品房预售许可证为由主张买卖合同无效的法院并未支持该主张。这是因为房地产权证的效力要高于预售许可证,预售许可制度仅是规范商品房开发销售秩序、保护购房者的合法权益的手段,其最终目的是办理房地产权证。如果出售人在未取得商品房预售许可证明的情况下与买受人订立了商品房预售合同,但后来在起诉前取得了该证明文件,那么该合同应被视为有效。这是因为,根据司法解释,出售人在取得房地产权证后,商品房预售许可证明就不再具有效力,而商品房预售合同并不受该证明文件的影响。未取得商品房预售许可证明的买卖合同是否有效,应根据具体情况进行判断。如果出售人在交付房屋前取得了房地产权证,则可以认定该合同有效。如果出售人在未取得商品房预售许可证明的情况下与买受人订立了商品房预售合同,但后来在起诉前取得了该证明文件,则该合同也应被视为有效。

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无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房...

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商品房预售违法的情况下，商品房买卖合同效力如何”这个问题。我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用...

商品房预售，必须取得预售许可证。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

没有预售许可证而卖房，可以主张合同无效，要求退款，并可以要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该案中没有在起诉前取得,应为无效,定金应返还. 另请查阅北京《加强住房交易管理有关问题的通知》该<通知》要求，对于违规地产商，市建委将责令其停止违法行为，没收违法所得，无条件退还已收取的定金性质的费用，并处以收取预付款1％以下的罚款，或处以1万元以上3万元以下的罚款。