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首先要明确，你朋友现在是承租人还是受让人。如果是受让人，同时，上一手业主与第三方签订的租赁协议有效，而且租期未到，经协商，该第三方不同于退租是有其道理的。如果你朋友是承租人，出租方在明知有第三方租赁协议的情况下，对你朋友隐瞒事实，而导致你朋友损失，可以向法院主张该出租方恶意欺诈，要求返还钱款，如能证明你朋友因此受到损失，还可一并要求赔偿。
合同没有经过第三人的同意的，一般不能在合同中规定第三方权利；如果在签订合同之前双方当事人与第三方就此进行了协商，第三方也同意了的，可以在合同中规定第三方的权利。根据《民法典》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百五十五条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第三方租赁合同合同是有效的。 但如果出租人的出租行为不能得到业主追认或被认定为表见代理的话，合同不能约束业主，只能由合同出租方承担违约赔偿责任。法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
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