规范土地出让前期管理-法师兄

(一)坚持规划先行原则。加快实现拟出让宗地控制性详细规划全覆盖，在控制性详细规划未覆盖区域，不得出让房地产开发用地。规划部门必须严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地等要求，明确拟出让宗地的空间范围、用途、容积率(或计容建筑面积)、建筑密度、绿地率等规划条件。规划条件应随同招标、拍卖、挂牌出让文件一并向社会公开。拟出让宗地涉及兼容(含自动兼容)一种以上用途的，规划条件必须明确各规划用途的兼容(含自动兼容)比例;拟出让宗地为商品住宅及含商品住宅用地的，容积率指标不得小于1.0(含1. 0);开发利用地下空间的，规划条件应明确开发利用地下空间的范围、规划用途、地下建(构)筑物水平投影面积的上限、开发深度等控制性指标，项目地下空间可不计入容积率。 (二)坚持“净地”出让。拟出让宗地必须是征收(拆迁)安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地权利证书、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。全市拟出让新增建设用地宗地的土地权属、拆迁补偿安置情况由市国土部门(征地事务机构)负责审查并出具审查意见，作为土地上市交易的必备要件[由区(市)县公共资源交易平台实施的工业、物流项目用地以及独立的地下空间建设用地除外]。 (三)周密编制土地出让方案。土地出让方案，应当以同级规划部门出具的规划条件和建设部门出具的建设条件为依据科学编制。土地出让方案应包括拟出让宗地的位置、空间范围、用途、面积、年限、出让方式、土地移交时间、土地使用条件(规划条件和建设条件)、开竣工时间、出让起始(叫)价、竞买保证金、底价确定原则(有底价出让的)以及土地价款缴纳比例和期限等内容。重大产业项目用地，应将产业主管部门提出的产业要求纳入土地出让方案。经营性用地必须以招标拍卖挂牌出让方式确定土地使用者和土地价格。商品住宅以及含商品住宅的用地，一律以拍卖方式公开出让，不得以任何理由和名义规避。独立开发利用的经营性地下空间建设用地，应当采取招标拍卖挂牌方式出让地下建设用地使用权，地下空间建设用地不纳入持证准用范围。土地出让必须严格进行地价评估。市、区(市)县国土部门要按规定及时编制、更新和完善本辖区的基准地价体系，经政府批准后向社会公布。土地评估机构要依据法律法规和技术规范，认真研究房地产市场价格与税费负担、建安成本、财务费用、合理利润的关系，充分考虑规划条件、产业政策、土地区位、市场变化、土地成本等多种因素对土地市场价格的影响，科学规范合理地开展拟出让宗地的地价评估工作，独立出具拟出让宗地的土地估价报告和土地估价技术报告，并严格履行电子备案程序。经营性用地(不含工业用地)的土地出让起始(叫)价应根据土地用途、规划条件、土地估价结果、政府产业政策(产业类型、产业形态、产业规模及自持比例等)、土地市场行情和合理竞价空间等因素综合确定，拟出让宗地的起始(叫)价不得低于评估价的70%(含持证准用价款)。

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长沙土地出让金管理办法：《土地出让金管理办法》的主要内容包括建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、土地出让金分配方式等，其中国...

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我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;...

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

土地出让金管理办法：一直以来，土地出让金有中央和地方管理两种思路。其中，国土资源部的意见就是成立国家土地专项基金，由中央政府部门统一管理土地出让金。此次土地出让金改革是建立土地出让金专用账户，取消预算外的收支专户，将土地出让总收益全部纳入地方财政预算，同时彻底将征收和支出两条线进行了分离。财政把地方财政纳入预算，将加大财政部门在土地管理中的话语权。专家表示，在土地使用、整体规划、土地整理、补偿等问题上，国土资源部仍将起到重要作用。有别于国土资源部将土地出让金统一上收、建立基金专户、由中央统一调配的思路，财政部当时提出的方案核心，是由地方自行安排土地出让金的使用，土地出让金管理办法但规定其中用于“三农”及社会保障的资金比例，并纳入地方财政预算内管理，监督其使用。由于土地出让金收入存在较大的波动性，财政部方案还规定，在当年度的土地出让金收益中40%纳入次年财政预算，并规定地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内自行支配。在土地出让金管理办法体制上，管理办法明确了仍由地方政府管理、中央政府监督的原则。不同的是，以前只是笼统地说，土地出让金由地方政府负责，现在已经明确了由省、区、市政府一把手负责。专家称，土地出让金的一部分统一由中央调配的做法可能会抑制地方政府的批地冲动。据悉，土地出让金管理办法各城市须在当年度的土地出让收益中提取一部分纳入次年的财政预算，地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内按规定支配。将土地出让收益纳入次年预算将进一步增加透明度，业内专家认为，这有助于防止地方政府“坐支”，使地方政府从以地生财的短期利益中转移出来，着眼于长期收益。

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、旗县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，并制发规划条件书，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同等材料，向城市、旗县人民政府城乡规划主管部门申请领取建设用地规划许可证。城市、旗县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。