以房抵工程款协议效力

2021-03-22 392人已浏览

张丽丽律师专职律师

北京市京师律师事务所

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专业分析

首先，由于建设工程的特殊性，承包人投入的建筑材料和劳动已经物化到工程中，施工合同无效，不宜恢复原状，而是适用折价补偿的方式。因此，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。即不论施工合同有效与否，发包人都负有支付工程价款的义务。其次，《合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付。发包人逾期不支付的，除建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人行使优先受偿权的方式可以协议折价，那么，在施工合同无效的情况下，参照该条款的约定，以房抵工程款应该也是法律所允许的。再次，以房抵债协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同，以房抵工程款的协议具有相对独立性。《合同法》第98条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据该条款的立法精神，即使合同无效，双方对无效合同进行清算，终结债权债务，其意思自治应该得到尊重，以稳定社会关系。最后，根据诚实信用原则，如果允许发包人在达成以房抵工程款协议后，以无效为由逃避履行义务，会造成权利义务的失衡。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

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