土地违规抵押融资的情形包含哪些

2024-06-21 22人已浏览

丰培铭律师专职律师

天津东方律师事务所

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土地违规抵押融资的情形有哪些土地督察发现，为了尽快获取资金，一些地方政府将不合规的土地资产“包装”上市，主要采取了“五种手法”：在没有完成农转用和征收审批程序、没有依法收回原有土地使用权人的合法土地使用权和没有依法进行收购、补偿的情况下，政府直接以抄告单的形式要求国土资源部门给指定单位或公司办理土地使用权证，用于抵押融资。违反《土地储备办法》等规定，扩大土地储备实施主体，不按规定进行土地登记，以储备土地违规抵押担保。未履行土地出让、划拨等供地程序，向地方政府融资平台违规供地并登记用于抵押融资。这类划拨地不具有入市变现条件，通过虚假办理供地手续，即办理出让手续后返还土地出让金等方式，将土地资产转给融资平台获取抵押贷款。如：某县政府通过专题会议纪要，将机关办公、教育、科研等原划拨土地划转给该县国有资产经营公司用于融资贷款，分数次、用数宗地，进行抵押贷款。将土地出让价款未交全的土地分割登记，用于抵押融资。有的地方政府通过会议纪要等形式，授意地方国土资源部门为土地出让价款未交齐的宗地进行分割登记，用于抵押融资。将水库、公园、绿地、党政机关团体用地等违规用于抵押融资。地方政府主要是以登记代替审批，擅自改变土地用途，将土地出让或直接登记到融资平台公司名下。这类土地实际用途和规划条件没有发生实质性的改变，真实身份依然是公共用地，属划拨性质，一旦需要用于偿债，无法入市变现。如某市政府批准将市委办公室等行政事业单位的数十宗、数千亩办公用地收储，并按照商住用途出让给该市政府几大融资平台，办理了土地抵押登记，进行大额融资。上述用地，实际上仍由原用地单位按原用途在使用，只是在卷宗手续上倒来变去，包装成经营性土地资产用于抵押融资。针对上述问题，国家土地督察机构明确要求地方政府采取偿还贷款、解除抵押担保、注销抵押登记、置换抵押物等方式进行整改，对有关责任人员依法进行处理。国家也陆续出台相关文件，规范地方土地抵押融资行为。如：2010年6月国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，12月四部门《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》，都要求清理地方融资平台并加强管理，禁止地方政府违规或变相提供担保，明确学校、医院、公园等公益性资产不得作为资本注入融资平台公司。但一些地方有令不行，依然在“以地生财”。可以抵押和不能抵押的土地有哪些下列国有土地使用权可以抵押：（1）以出让方式取得的国有土地使用权单独抵押的；（2）以出让方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物所对应的国有土地使用权同时抵押的；（3）以划拨方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物所对应的国有土地使用权同时抵押的。下列国有土地使用权不得抵押：（1）以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独抵押；（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（3）所有权、使用权不明或有争议的；（4）依法被法院查封的。

法律依据

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