开发商签订的小产权买卖合同有效吗

2024-04-29 16人已浏览

刘伟长律师团队负责人

广东天穗律师事务所

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专业分析

根据我国现行法律制度，所谓的“小产权房“实际上并无相应的权属，因此此类房屋不能够进行转让、继承等相关操作，同样，签署的任何涉及到“小产权房“的买卖协议也都将被视为无效合同，得不到法律层面的认可与保护。需要特别指出的是，“小产权房“并非严格意义上的法律概念，它更近似于一个在社会实际运作过程中所产生的惯常称呼。广义上所说的“小产权房“，通常是指在农村集体土地之上所建造的建筑物，而这些建筑物的所有权归属者并未向有关部门支付土地出让金等必要的款项。由于其产权证书并非由国家房地产管理部门而是由乡村自治组织提供发放，因此有些人便以“乡产权房”或者“小产权房”来称呼这类建筑。值得注意的是，即使是由乡镇级政府下发的所谓“小产权房”产权证，实质上也是缺乏真正意义上的财产所有权。对于这些建筑物，国家并未授予土地使用权证明以及销售许可文件，同时，购房者所购买的相关合同也无法获得国家国土资源及住房管理局进行备案，相应的所谓产权证则并非完全合法且具有效力的产权凭证。换句话说，这样的房产在法律方面并没有得到国家的承认，也无法按正常程序进行过户登记手续，更无法在市场上进行自由交易。按照我国相关法律法规的明确规定，关于“小产权房“的买卖合同被视为无效合同，这就意味着它们无法得到法律层面的保证，并且无法实现其在市场上的流通。在最严格意义上讲，“小产权房“事实上代表着无产权的概念。依据我国《民法典》中的相关条款，如果某项民事法律行为违背了法律、行政法规中强制性的规定，那么这项民事法律行为将会被宣布为无效；但需要注意的是，尽管这项强制性规定可能会对该民事法律行为造成不利影响，但它并不必然导致该项民事行为无效。违背公序良俗的民事法律行为同样会被判定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

法律依据

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