营改增后房屋租赁房产税应该如何计算

2023-02-21 14人已浏览

刘伟长律师团队负责人

广东天穗律师事务所

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专业分析

一、房产税是什么? 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。二、营改增后房屋租赁房产税如何计算根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔〕43号)第二条规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告第16号)第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： (一)一般纳税人出租其4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 (二)一般纳税人出租其5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。第四条规定，小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税： (一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。 (二)其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。三、营改增后房屋租赁房产税计算案例例：A企业出租一套房产，全年收取含税租金收入20万元，下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。 1、假设A企业是一般纳税人，出租的是4月30日前取得的不动产(商铺)，选择简易计税方法(一经选择简易计税，36个月不得改变)，到税务局备案后，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是，简易计税项目不得抵扣任何进项。缴纳增值税=20÷(1+5%)×5%=0.95(万元); 缴纳房产税=(20-0.95)×12%= 2.29(万元)。 2、假设A企业是一般纳税人，出租的是4月30日前取得的不动产(商铺)，但未到税务局进行简易计税备案，则必须按照11%的税率计算增值税应纳税额，这种情况下可抵扣进项税额。增值税销项税额=20÷(1+11%)×11%= 1.98(万元); 应缴纳的房产税=(20- 1.98)×12%= 2.16(万元)。 3、假设A企业是一般纳税人，出租其5月1日后取得的不动产(商铺)，增值税适用一般计税方法计税，房产税的计算方法同2。 4、假设A企业是小规模纳税人(含个体工商户)出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额，房产税的计算方法同1。 5、假设A企业是个体工商户，对外出租住房，在增值税和房产税方面都有优惠，增值税方面按照5%的征收率计算减按 1.5%征收;出租住房的，房产税暂减按4%计算。缴纳增值税=20÷(1+5%)× 1.5%=0.29(万元); 应缴纳房产税=(20-0.29)×4%=0.79(万元)。

法律依据

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