对商品房预售合同中免责条款的规制有：

（一）立法规制。通过法律规定免责条款的条件、规则以及法律后果；

（二）司法规制。人民法院有权对免责条款进行司法审查；

（三）行政规制。行政机关有权审核限制免责条款；

（四）社会团体规制。消费者协会可以调解购房者与销售商的纠纷并提出建议。

一、哪些免责条款归于无效的

归于无效的免责条款：显失公平的免责条款无效；以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的无效；造成对方人身伤害的条款无效等。合同中的免责条款就是指合同中的双方当事人在合同中约定的，为免除或者限制一方或者双方当事人未来责任的条款。

二、免责条款是什么

免责条款是双方约定免除可能的合同责任的条款。在双方签订合同时，可以在合同上添加免责条款，免除或限制未来可能产生的合同责任。免责条款的设置需要注意：

1、加重对方风险或义务的条款尽量不写；

2、合同中的免责条款需要写在非常明显的地方，尤其是免除自身义务、加重对方义务的条款；

3、当事人需要明确并非所有的免责条款都能免除责任。

三、如何限制惩罚性违约金？

惩罚性违约金属私的制裁，我国民法典虽然没有明确规定其最高限制，但在司法上应当有一定的限制，这是毫无疑问的。

(一)违约金条款的效力规制。

违约金条款属于从合同，自可以适用《民法典》五十二条、五十四条通过无效或可撤销等制度来规范此类条款的效力。

在适用五十二条时应该从严把握，不能因为违约金具有惩罚作用就使之一律无效。而以惩罚性违约金的形式谋取非法利益的，自始、确定、当然的无效。

(二)数额规制

法律对惩罚性违约金在数额上也没有明文限制，应该予以限制的态度是明确的，究竟应该限制在多大的限度才是最受争议的。

基于违约金与定金的相似状况，可以参照民法典九十一条规定的关于定金数额的限制。惩罚性违约金的数额应该不超过主合同标的百分之二十。这个数额不太恰当。虽然从功能上来讲，适用惩罚性违约金之后还可以再请求损害赔偿，但从实际操作来看，为避免繁锁的诉讼，当事人很少有再诉请损害赔偿的。

在此情况下，惩罚性违约金并没有起到实际的效果。古罗马法上，查士丁尼皇帝曾下过敕令把违约金限制在主合同标的的二倍以内，后来，很多大陆法系国家采用这个标准。二倍是一个比较理想的数额。既可发挥惩罚性违约金在实际中的作用，又不会使数额太大引发道德风险。