二手房买卖合同的解除权怎么行使?

1、由买卖双方协议解除合同

买卖双方协议解除合同的意思是当买卖双方签订合同之后，在买卖双方均没有开始履行合同中固定的内容之前，双方当事人是可以通过协商解除该合同的。在我国的民法典中，也有相关的规定。民法典对于这种解除的规定在第五百六十二条，该条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。

2、法定解除合同

这里所说的法定解除合同，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当法定的解除条件具备时，享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。

这种解除是有解除权的一方依据民法典中关于解除权的规定解除合同的情况，由于这种解除会完全消除合同的效力，与合同应当信守的原则是背离的，所以民法典有着严格的限制，根据民法典第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的

(五)法律规定的其他情形

根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。

3、在具备约定解除条件时可以解除合同

指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当约定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。