据不完全统计，从2014年6月至2015年8月间，国内由知名房企或互联网巨头发起的房地产众筹项目不下20个，其标的种类、参与方式、筹资规模都不尽相同，可谓“乱花渐欲迷人眼”。将众筹笼统分为股权众筹、债权众筹、产品众筹、公益众筹四大类的传统分类方法对于房地产众筹已不适用。

对房地产众筹进行科学严谨的分类是研究其实质、探索其发展规律的首要条件。针对这一需求，我们创造性地提出了对房地产众筹的“两维度四象限”分类法，即以“房地产企业众筹目的”作为一个维度，分为融资开发和项目去化两类;以“众筹出资人参与诉求”作为另一维度，分为购房消费和投资理财两类，两两组合，形成四个象限，将房地产众筹分为融资开发型、营销推广型、开发理财型和运营理财型四大类，如图1所示。使用该分类法，所有的房地产众筹项目均能一一对号入座，且不会遗漏。下面我们将对各类房地产众筹分别解读。

1.融资开发型众筹

此类房地产众筹的特点是开发商以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。具体又可以细分为两个子类。

(1)定向类

此类众筹面向特定合作投资者，典型案例是石家庄众美城定制，特点如下：

通常是在立项或者拿地之前进行。为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。

一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。

优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入。

开发商能否拿到地以及能以什么价格拿到地，开发商的专业能力、成本把控能力、资金实力等，都存在不确定性。如果开发商投入过低，高度依赖众筹投资，则风险控制意识难以保证，风险最终就会全部转嫁给众筹参与者。

(2)非定向类

此类众筹面向公众投资者，典型案例是平安好房-碧桂园众筹，特点如下：

通常在项目拿地后建设前进行，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也有利于提前锁定一批购房意向人群。通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行贷款、信托等传统融资方式的资金成本的情况。

参与门槛一般较高，且需要投资者在预售前支付所有房款。

将众筹项目包装为保险、债券等金融产品，通过产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险。

投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右，价差成为其主要获利渠道。

开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定。

2.营销推广型众筹

此类房地产众筹的特点是开发商以项目去化为目的，投资者主要以获得房屋产权为目的。具体又可以细分为五个子类。

(1)预先团购式

典型案例包括平安好房-北部万科城众筹、当代北辰COCOMOMA众筹、**地产-**员工宝。

此类众筹一般在项目预售前进行。参与者筹得的只是享受优惠购房资格的“期权”，只有等到项目符合房屋预售条件时，才有权行使期权，缴足房款，以优惠的价格获得房屋产权。参与门槛较高，开发商一般会承诺“基本收益率+购房优惠价格”的收益，众筹期间一般会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。

(2)团购式

典型案例是京-东-远-洋5000元筹折扣房。此类众筹项目涉及的房产均为现房，因而与一般的商品促销和消费团购没有太大区别。

(3)抽奖式

典型案例是京-东-远-洋1.1折购房。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动。参与门槛一般较低，通过抽奖可能产生的高收益回报，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。未中奖的参与者既无损失也无收益。

(4)彩票式

典型案例是京-东-远-洋11元筹首付。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动。参与门槛一般较低，通过类似彩票方式可能的高收益回报，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。未中奖的参与者可能付出一定的沉没成本(相当于彩票的费用)。

(5)拍卖式

典型案例是**万科城100㎡全装三房众筹。此类众筹属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。周期通常较短。所有参与者均可获得收益(优惠购房折让或拍卖收益分成)。

3.开发理财型众筹

此类房地产众筹的特点是开发商主要以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。目前市场上的案例并不多见，以万-达的“稳赚一号”为典型。

此类众筹实际上与REITs类似，只不过用众筹的名义来发售，降低单个投资者的投资额度，并达到拓宽开发建设资金来源的目的，有助于实现开发商的轻资产运营。此类众筹要求开发商的项目从前期规划到开发建设到招商运营的一整套商业模式得到投资者的高度认可，通常门槛较高，持有期较长，一般要3年以上。

租金、税收等制度上的缺陷从根本上决定了此类众筹模式目前在国内尚无法大规模铺开。现有案例必须依靠开发商的价格折让来实现众筹的高收益，依靠开发商的回购保证来降低投资风险。

4.运营理财型众筹

此类房地产众筹的特点是开发商主要以项目去化为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的。目前市场上案例较多，包括房宝宝-中信御园众筹(以别墅为基础资产)、平安好房海外房产众筹(以海外公寓为基础资产)、**台达国际酒店式公寓众筹(以酒店式公寓为基础资产)和武汉绿地中心606项目众筹(以摩天大楼为基础资产)。

此类众筹实质上是准REITs产品，通过众筹实现多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。此类众筹一般的模式是，在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营;投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值;开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。此类众筹通常门槛较高，持有期较长，一般要2年以上。

和开发理财型众筹一样，制度上的缺陷决定了运营理财型众筹模式目前在国内尚无法大规模铺开。现有案例必须依靠开发商的价格折让来实现众筹的高收益。选择优质基础资产是此类众筹成功的关键。