因房屋买卖违约而产生的退房问题，如果买卖合同有约定的，按照约定来处理。如果没有约定的，可以向人民法院提起诉讼来解决相关问题。商品房买卖合同约定交付条件，开发商偷工减料就会与合同约定交付条件、宣传承诺不符，属于开发商违约，开发商应向购房人承担违约责任并赔偿损失。

房地产开发商更改规划经批准的法律问题

开发商在开发经营过程中，往往会因利益关系想更改规划。比如，在原规划图中只有4幢住宅楼，但由于销售情况非常好，开发商就想将原来的绿地部分改作住宅地使用。为了避免因更改规划而被业主起诉到法院，开发商采用更保险的办法就是将其更改规划的申请递交到有权的规划部门。一旦更改规划的申请获得批准，开发商就理所当然地可以施工了。业主提出异议的，开发商的答辩理由似乎很充分：更改规划已得到政府的批准。那么，开发商能以更改规划批复作为对抗业主的的理由吗

笔者的观点是，在购房合同中，开发商和业主就不得更改规划有约定的前提下，即使开发商的更改规划得到规划部门批准，开发商也应承担违约责任。笔者之所以持这种观点来源于对法律关系的区分。实际上，在开发商更改规划获得批准的情况下，涉及到两种法律关系。一种法律关系是开发商与规划部门之间的行政法律关系。在这层法律关系中，开发商是行政管理相对方，规划部门是行政主体。双方的权利义务主要是开发商在建筑项目的开发经营过程中，必须获得规划部门的审批，规划部门有权监督建筑项目按规划要求施工和建设；开发商有权要求规划部门按法律法规的要求审批规划的立项和变更，有义务严格按规划要求施工建设，竣工后接受规划部门的验收。开发商更改规划要求获得规划部门批准，这只是说明开发商没有违反行政法律法规的规定，不承担行政责任，但不必然意味着开发商不承担民事责任。是否承担民事责任涉及第二层法律关系，即开发商与业主通过签订购房合同建立起来的民事法律关系。如果双方在购房合同中约定规划不得变更，开发商合法变更规划也属于违约，因为更改规划是开发商主动向规划部门申请的，是否要求更改规划完全是开发商自己能主动控制和掌握的，开发商申请更改规划的时候对于违反与业主签订的购房合同是明知的，不属于不可抗力而免责的范畴。开发商之所以理直气壮地认为其没有违反约定，是因为混淆了两种法律关系的适用，将开发商与规划部门间的公法因素引入开发商与业主间的私权法律关系，这种有意含糊的手法是一些不规范的开发商惯用的伎俩。

对于在购房合同中没有约定不得更改规划内容的业主来说，怎么样维护自己的合法权益呢笔者认为可以就具体案情灵活选择其他方法。比较常见的方法，一是如果开发商更改规划，影响到自己所住房屋的通风、采光或者进出入通道的，可以相邻权受到侵害要求侵权赔偿。二是，在开发商更改规划获得批准后尚未或刚施工时，提起行政复议或行政诉讼，并申请停止更改规划批复的停止执行。一旦批复被撤销，开发商就没有理由再施工。这种方法，应注意把握时机，因为如果等到楼已建得差不多了，再要开发商或规划部门将楼推倒，成本太大，几乎不太可能。第三种方法是，如果开发商售楼广告的内容被写进合同或者作为合同附件的，而更改规划又导致广告内容无法实现的，业主也可以就此提起违约诉讼。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条

根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。