房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同?

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

耿女士于2010年在济南市某小区购买商品房一套，买卖双方约定以银行按揭贷款方式支付，耿女士交付了首付后着手办理银行按揭贷款，开发商口头承诺协助办理贷款事宜，后来由于种种原因未能办下银行贷款，现双方要求解除合同。

分析

现实中有的购房者与房地产开发企业签订预售合同，约定以担保贷款方式付款，但是往往由于各种原因导致不能与银行签订商品房担保贷款合同，这时房地产开发企业会拒绝解除合同而且不愿返还购房者支付的首期购房款或者是由于房价的上涨，开发商见有利可图，便主动解除房屋买卖合同使买房人受损失。

法律规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由此，若商品房担保贷款合同不能订立，导致商品房买卖合同不能继续履行，购房者可请求解除商品房买卖合同，并要求开发商返还收受的购房款本金、利息或定金。根据该条规定，作为房屋买卖合同一方当事人的开发商当然也具有解除房屋买卖合同的权利，但是往往开发商会根据市场的情况来选择是否解除合同。如果购房人要求解除合同，开发商认为对自己有利当然愿意解除合同。如果认为对自己不利，会拒绝解除合同，理由是未能按期办理银行借款系购房人的原因。

结合本案，2010年购房人购买房屋时的房价是7000元每平米，而现在的房价是10000元每平米，开发商当然愿意解除合同，而这种状况下解除合同对购房人耿女士来说是一种巨大的损失，据耿女士陈述，购买房屋时开发商向耿女士承诺协助办理银行贷款，并未说明如果未能按期办理银行贷款的情况下的责任归属，开发商也没有将承诺写进合同。为此耿女士受到了损失并无从说理。

提示

根据法律规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

耿女士可以与开发商协商要求返还收受的购房款本金及其利息或者定金并承担相应的法律责任。否则耿女士可以诉请法院予以判决。在此本律师提示广大购房者，在购买商品房并办理银行贷款时一定要将能否按期办理银行贷款的法律责任规定好，避免向耿女士这样受到损失。

贷款未办成，如果购房者实在无力偿还房款，是可以被允许解除房屋买卖合同的。