文袁景潮

“安得广厦千万问，大庇天下寒士俱欢颜”，安家乐业，拥有一个属于自己遮风挡雨的地方，是民众几千年来最纯朴最渴求的愿望。在房价高企不下的当代，购房更成为了老百姓们的人生大事，无论用辛苦存了半辈子的血汗钱还是顷尽家里积蓄供得首期，然后如履薄冰做几十年按揭还贷，房产都成为了普通民众生活中的心头大石。但由于我国历史政策原因和种种信息的不透明不对称，许多购买了房产的民众由于各种各样的原因，无法办理房产证，对日常生活和经济、居住等方面产生诸多的困难和压力，甚至有些楼盘，一拖数年甚至十几年都无法解决产权归属问题，对我国的民生、经济、社会稳定等方面均造成了极大的恶劣影响。

购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。产权证即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括《房屋所有权证》和《房屋共有权证》、《房屋它项权证》，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法利益，我国建设部制定并于1998年1月1日正式实施《城市房屋权属登记管理办法》，并于2001年8月l5日进行过修改。根据该办法，我国在一般的商品房买卖过程中，房屋权属登记分为“总登记-初始登记”、因买卖等原因进行的转移或变更登记。总登记是县级以上地方人民政府根据需要在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，初始登记就是对于新建的房屋，申请人(一般是房屋开发商或初始权属人)在房屋竣工后9O日内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、房屋竣工验收资料以及其它有关证明。至于个人或单位、公司等购房者办理产权证的，则按照《城市房屋权属登记管理办法》第十条之规定：“房屋权属登记依以下程序进行：(一)受理登记申请：(二)权属审核：(三)公告；(四)核准登记，颁发房屋权属证书。”

在实际操作中，办理房产证可分为委托开发商或代理公司办理、自己办理两种情况。在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证，即使委托开发商或代理公司办理房产证，购房者仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由购房者自己来缴纳。

委托办理流程(一)

适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用。

第一步：签订委托协议，通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。此时，购房者也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由购房者自己来缴纳。

注意事项：

委托代办的协议中应明确约定：1．开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了：2．开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；3．约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房。但开发商应赔偿全部房款X％的赔偿金”等明确的违约处理方法：4．约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的。购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证；5．约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚：6．约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。)