限购令出台后，由于首付提高或贷款未能办理，定金退还成为热点话题。我们认为此情况应分情形来进行认定。

1、新政出台导致首付比例增加的。

(1)合同明确有约定解除条件的，可以要求解除合同并要求返还定金。

有的买家在签订二手房买卖合同时，就签得很专业，在合同中明确约定好，是以贷款形式买房，并且一定要获得银行七成的贷款，如果无法获得银行七成的贷款，那么买方有权要求解除合同，卖方不追究买方违约责任。这种情况下，一但买方无法获得银行贷款，或者获得的贷款数额低于预期，买方是可以要求解除合同并要求卖方返还定金。

(2)合同明确约定有买方如无法获得贷款，或者获得贷款数目不足的，有补足首期款的义务，而且银行也明确并非不放贷款，只是需要增加首付比例，那么我认为买方有补足首付比例的义务，如无法补足那么，卖方可以追究买方的违约责任。那么买方的定金将被卖方没收，并可能会被追究更高的违约金。

(3)合同约定是贷款形式购房，而现在就是增加首付比例，银行也坚决不放贷款，在这种情况下，我认为，这是因为政策的变化导致合同无法继续履行，要求买方一次性付款也明显加重了买方义务，买方可以以情势变更作为解除合同的理由。

2、完全吻合限购条件，买方继续成交也将导致买方无法过户，此种情形下，我认为买方完全有理由以情势变更作为解除合同的理由，并要求卖方退还已收定金。

一、怎么解决购房定金纠纷

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是我国法律关于买房定金的总括条款。对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。

当事人可以选择以下方式维护权利：

1、直接请求开发商返还已缴纳房款，退还定金；

2、向法院提起诉讼，请求法院认定合同无效，并主张双倍返还已缴纳房款；

3、起诉申请认定该合同无效或者撤销合同，并可以请求双倍返还已付购房款。