一般来说，小产权房的购买风险是法律效力风险。一般来说，“小产权房”买卖合同的效力是无效的。但也要区别不同情况：对于农村集体经济组织成员之间在乡镇范围内进行的农村房屋交易，房屋交易合同是有效的。房屋卖给乡外人员的，经有关组织、部门批准，合同视为有效。未经有关组织、部门批准，合同未实际履行或者买受人未实际居住、使用房屋的，合同无效。二是房地产转让风险。”“小产权房”不能取得正式的房产证，不构成法律意义上的不动产。也就是说，产权小的房子只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》，小产权房不能转让、出售给非集体成员的第三人，即购买后不能合法转让。同时，对住宅的保值增值也有一定的影响。三是政策风险。购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并支付房价后，如果有关部门对农村产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停，甚至被迫拆除。购房者将面临拿不到房子、不能及时领房款的尴尬局面。

购房后国家征地拆迁，由于农村产权房不具有国家承认的合法产权，买受人不是合法产权人，因此不能取得产权的拆迁补偿，也不能取得拆迁补偿由于实际使用权与产权补偿相比是很少的。第四，监管缺位的风险。对农村产权房的开发建设没有明确的规定加以制约，对开发建设缺乏监管，对购房者的利益造成一定影响。同时，没有开发单位资质，很难保证房屋质量和售后保修。

然而，如果你真的想购买这种不动产，你应该注意保护你的合同权利。因为物权得不到保护，必须签订合同，约定更高的违约责任。例如，如果卖方反悔，他应该支付高额的违约金。房屋使用年限不足的，出卖人应当承担赔偿责任等