1。什么是预查封

预查封是指对未经登记机关登记，但已办理批准、备案等预登记手续的房地产采取的控制措施，被执行人未公示或者有财产期待权的，由法院作出预查封裁定和协助执行通知书，国土资源和房地产管理部门办理预查封登记手续。

2。为什么要设立预封存制度？之所以设立这一制度，是因为被执行人对未登记的物权或者期待的物权只有有限的或者期待的利害关系，他能否成为完整的或者期待的物权主体还处于不确定的状态。此外，登记机关往往以被执行人未办理权属登记为由拒绝封存登记。因此，参照房地产买卖过程中的公示登记制度，与国土资源和房地产管理部门协商建立了该制度。根据《通知》第十五条规定，主要包括：

（一）取得商品房预售许可证，尚未销售的房屋。此时，房地产开发企业作为被执行人虽然拥有房屋的物权，但由于该物权尚未登记公示，不能转让，人民法院只能对其进行预封存。如果房屋已经售出，就不能进行预封存，以保护购房者的财产期待权。（二）被执行人购买的房屋已经房地产开发企业初步登记。此时，该楼房的产权证已由房地产开发企业出具，但没有区分权属。买受人作为被执行人，虽然不享有房屋的不动产权利，但享有期待权，期待权具有排他性，可以视为自己的财产而预先查封。（三）已办理商品房预售合同登记备案或者商品房预告登记的被执行人购买的房屋。预售合同登记制度和预告登记制度都具有维护未来债权实现和不动产权利实现的功能。虽然不导致不动产物权的设立或变更，但可以使登记申请人在将来取得请求变更生物权的专有权。

4。预查封的法律效力如何？