办理不动产抵押登记时，是否需要先把原有的房产证、土地证换成不动产登记证书？

不需要。

原国有土地使用证、房屋所有权证继续有效，由登记机构直接办理抵押权登记，核发不动产登记证明。

有房产证、没有土地证的商品房，应如何办理不动产权证？

只有房产证、没有土地证的市民，若不进行房屋买卖，按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换，原登记机构依法颁发的权利证书继续有效。

未能在不动产统一登记实施前及时办理土地证的市民，不必担心影响未来的房产交易。卖房时，买卖双方可持原房产证及其他必要材料直接申请办理（有权属纠纷的除外），办理完成后不动产登记机构将给买方发放《不动产权证书。