一、查封期间能否签订租赁合同

若租赁合同签订在先，房屋抵押在后，租赁房屋在租赁期间所有权变动，承租人请求继续履行租赁合同的，人民法院应当支持。当法院将房屋进行查封拍卖后，租赁权不会受影响，原租赁合同对新房主继续有效，承租人有权继续使用租赁房屋，也就是常说的“买卖不破租赁”。

当法院将房屋进行查封拍卖后，原租赁合同对新房主无效，承租人无权继续使用该房屋。承租人可以请求解除租赁合同，并要求出租人承担损害赔偿责任，或者要求其承担违约责任。

二、如何查清假租赁合同

承租人在签订租赁合同之前应进行房产产权调查即产调，核实房屋上是否有抵押、公检法机关的查封等情况，如存在查封之情况，应审慎选择，尽量不要选择该类房屋进行租赁。对于公司所有的房屋，可以通过国家企业信用信息公示系统，查询该房产是否被查封等相关涉诉信息。对于个人所有的房屋，可以通过“信用中国”、“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询”等网站查询。也可以询问物业、周围邻居该房屋是否被法院查封等其他对承租人不利的信息以达到防范此类法律风险的目。

三、承租人如何维护租赁权利

承租人如遇到租赁的房屋将被法院司法处置而妨碍自身租赁权行使之情形，可向法院提出执行异议，要求法院停止执行并确认自身合法租赁权。如承租人提出的执行异议被法院驳回，但承租人认为自身确系享有合法租赁权、法院应当停止执行，那么承租人仍可以享有合法租赁权且足以阻却执行为由向执行法院提起执行异议之诉，以维护自身合法权益。