1、什么是土地使用权转让，是指国家在一定期限内将国有土地使用权（以下简称土地使用权）转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体转让方式为竞价、拍卖、挂牌、协议转让。第二，什么是划拨土地：

指划拨的土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过土地使用权转让以外的其他方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得方式作了规定：“划拨土地使用权，是指县级以上人民政府经法律批准，将土地交付国家使用的行为土地使用者在支付补偿、安置等费用后使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，土地使用期限不受限制。”第三，土地出让和出让有什么区别？

1。转让是政府有偿转让国有土地使用权一段时间的行为。转让一般针对事业单位，事业单位取得国有土地时，除缴纳相关税费外，不缴纳转让费。划拨土地需要改变用途和经营性质时，需缴纳出让金，将土地证上的“划拨”改为“出让”。划拨是政府转移土地收益的一种方式。总之，土地使用者不给政府钱的是拨款，主要用于政府项目。转让意味着开发商必须给政府钱，政府保证你70年或50年的使用权。土地使用权转让是指土地所有者有偿或无偿将土地使用权转让给他人的行为。前者由国家分配给个人、单位或者集体。后者是指个人、单位、集体将土地使用权转让给其他个人、单位、集体。如果是私人购买的商品房，最好卖地，但政府的廉租房或安置房是划拨土地，即使是购买的，也不会影响使用权。第四，出让或划拨土地性质哪个更好？比较土地出让和划拨，不能一概而论，因为二者各有优势。相对而言，如果你想选择，那就要看买家自己的需求了：

1。出让划拨土地的，划拨土地使用人经批准后，需向县级以上人民政府申请批准，受让人需缴纳土地出让金，将土地性质变更为出让性质，方可办理出让手续。否则，国有划拨土地的交易就无法办理，那么你的权利就得不到保障，也就不需要土地的流转了。

2。如果征地拆迁，划拨的土地不予补偿，但土地上的附着物会有相应的补偿，而出让的土地不一样，土地和附着物都有补偿。普通商品房土地证出售。划拨是土地使用前的土地出让政策。其中许多是免费分配，不能抵押。其中一些在支付过户费后可以过户。第五，我国现行国有建设用地使用权出让方式为国有土地使用权拍卖出让。拍卖出售国有土地使用权，是指由人民发出拍卖公告，让竞买人在规定的时间、地点公开竞买，并根据竞买结果确定土地使用者的行为。拍卖模式引入了竞争机制，消除了人为干扰，政府也能获得最高收益，大幅度增加财政收入。该方法主要适用于投资环境好、利润大、竞争力强的商业、金融、旅游、娱乐用地，尤其是大中城市黄金地段。

投标报价。招标出让国有土地使用权，是指邀请特定或者不特定公民的行为，参加国有土地使用权招标的法人和其他组织，由市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，根据招标结果确定土地使用者。指在规定期限内，符合出让条件的单位或者个人（受让人）应当按照出让人提出的条件，以密封的书面投标方式竞买某地块的使用权，招标小组通过开标、评标确定中标人。招标内容由招标小组确定。它只能指定价格，也可以指定价格并提出规划设计方案。开标、评标和决定必须经公证机关公证。招标方式主要适用于一些大型或重点开发计划和投资项目。

上市出售。国有土地使用权挂牌出让，是指让人民发布挂牌公告，按照公告规定的期限，在指定的土地交易场所挂牌公告出让土地的交易情况，接受竞买人的竞买申请，更新挂牌价格，并根据挂牌截止日的竞价结果确定土地使用者的行为。协议转让，是指土地使用权的意向受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地的意愿，由国有土地代表与意向受让人协商解决的转让方式与出让土地的使用有关。主要适用于工业项目、市政公益性项目、非营利性项目和政府为调整经济结构、实施产业政策需要扶持和优惠的项目。以此方式出让的土地使用权出让金不得低于国家规定的最低出让价格。为避免不正当竞争、滥用职权谋取私利和国有资产流失，有必要对土地使用权的协议转让进行限制，因为没有竞争机制，没有公示，人为因素很多。