二手房是开发商建造的商品房。通常，开发商首次向社会出售的新建房屋称为一手房，而开发商购买后再次出售的房屋称为二手房。换句话说，房子的第一笔交易是一手房，之后的交易是二手房。房改房、集资房、经济适用房的转让属于二手房转让

商品房的销售是在开发商和买方之间完成的，二手房的销售是在业主和买方之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规对商品房销售进行规范，与商品房销售相比，二手房销售更能体现当事人的意思自治，因此风险也较大

笔者根据多年处理房屋买卖纠纷的实践经验，总结出二手房买卖无法办理产权转让的情况，由于合同无效或一方违约，可供大多数读者查阅

I.如果非房屋所有人出售另一人的房屋

一些房屋销售合同卖方不是房屋所有人，而是出售另一人的房屋（主要以亲属名义）有的家长以未成年子女的名义登记房屋，并将房屋出售，因为法律明确规定，监护人除为了监护人的利益外，不得处分监护人的财产，因此无法办理过户手续s、这种情况在法律上被称为未经授权处分

II.未经其他共有人同意而出售共有房屋，形成共有房屋的一般原因如下：

1.夫妻通过婚姻形成的共有房屋实际上是夫妻共有房屋，尽管房屋产权以一方名义登记的

2.对于继承形成的共同房屋，即房屋所有人死亡，法定继承人超过两人，且未办理房地产分析，房屋产权由继承人共享

3.拆迁形成的家庭共有房屋，即g根据拆迁补偿协议，被补偿人是家庭中的几个人，但拆迁房屋是以其中一人的名义登记的，实际上是家庭共有房屋《城市房地产转让管理条例》规定：“未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。”三、出卖人侵犯其他共有人合法权益，导致本合同无效的

三、开发商违反规划、未取得土地使用权证书、项目未通过竣工验收、未办理合法销售手续等原因，以及因前期违法开发、建设、销售房屋，不能以合法产权处理房屋，如“小产权”在集体土地上建造的房屋因未办理征地手续，未取得土地使用证，依法禁止挂牌出售。违法建筑也属于此类房屋

IV.未经抵押权人同意，该房屋已抵押和转让