补充协议不能独立存在。补充协议是对原合同的补充或者变更,是主合同的从合同,补充合同依附于主合同而成立,没有主合同,就不会产生补充合同。
一、签订购房合同补充协议要防范哪些陷阱
(一)购房合同补充协议陷阱补充协议效力大于合同条款
补充协议原文:若本补充协议与本合同有关规定有抵触,则以本补充协议规定为准。
点评:有关法规规定,合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
据此,就商品房买卖合同而言,其效力从大到小的顺序依次为:现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。
结论:补充协议所设格式化条款,效力大于非格式条款(标准合同示范文本),违背了法律法规相关规定。
(二)购房合同补充协议陷阱宣传广告不承担法律责任
补充协议原文:本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入,以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项,对双方无约束力。
点评:有关法规规定,房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。
结论:补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考,其实质是不对这类宣传资料的真实性负责,不按宣传履约,也不承担违约责任。
(三)购房合同补充协议陷阱购房总价成违约金基数
补充协议原文:任何一方在本合同签订后单方面终止合同,应承担终止合同违约金,比例为合同总价款的20%。
点评:有关法规解释规定,当事双方约定违约金,标准应以违约造成的实际损失计费,最高比例30%。很明显,消费者单方面终止买房合同,开发商损失再怎么也不超过总房价,因为房产始终摆在那里。
结论:补充协议看似对买卖双方有利,实则是单方面加大了消费者违约责任。
(四)购房合同补充协议陷阱限定买家商品房用途
补充协议原文:该商品房仅为住宅用途。
点评:有关法规规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权,享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之,只要业主对房屋处置不违法,他人就无权干涉。
结论:补充协议剥夺了消费者应享有的权利。
二、补充协议什么时候生效
如果经过双方协商一致,签字盖章后,补偿协议与正式合同一样具有法律效力。
补充协议是对原合同的补充或者变更,一般要明确约定,如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时,应当以补充协议为准,但原合同明示不得变更的条款,补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力。签订合同之后,发现内容还需补充的,可以拟定合同补充协议。合同补充协议的拟定需要注意几个必备信息:一是双方当事人的基本信息需全面具体;二是说明拟定补充协议的原因;三是协议补充的内容或变更的内容。
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