第一步是检查个人银行信用状况

我们知道，在银行批准住房贷款之前，银行首先检查借款人的银行信用状况。如果银行多次逾期还款，很有可能出现一票否决。否则，购房者只能选择一次性付款购房。这一点非常重要，也是大多数首次置业者容易忽视的问题。银行逾期还款主要包括信用卡逾期还款和贷款逾期还款，最常见的是信用卡逾期还款。为提高收入，该行大力推广银行信用卡业务，刺激居民消费，并与多家企业合作推出信用卡打折点等活动，迎合了年轻人的先进消费意识。由于很多年轻人自控能力差，没有理财意识，不知道如何制定支出计划，未能在银行信用卡还款期限内完成还款，导致信用卡逾期还款。有的年轻人甚至与多家银行的信用卡打交道，破东墙补西墙，用卡支卡。一旦遇到收入不稳定的情况，很容易造成银行逾期还款。当然，有些情况是由于卡太多，忘记还款时间或还款金额不足造成的。不管是什么原因，结果是你的银行信用不好。如果银行认定你的银行信用不好，当你需要贷款买房时，就不会那么容易审批了。不过，偶尔出现一两起非恶意逾期案件也不是什么大问题。贷款前最好与银行沟通，取得银行的理解和认可。

第二步是评估每月的还款金额和还款期限

首先，确定你的家庭能够负担的每月还款金额，前提是在你的能力范围内，毕竟住房还款是一件长期的事情。通常，每月还款金额不应超过家庭总收入的50%。当然，你可以根据自己的情况来做。

大多数银行要求男性年龄加贷款期不超过65岁，女性年龄加贷款期不超过60岁。比如李先生和妻子每月总收入在8000元左右，所以银行每月还款不应超过4000个月。如果李先生是银行的主要借款人，而李先生今年已经40岁，那么李先生的贷款期限不能超过20年。最后一步，我们确定李先生的贷款年限不到20年，每月还款不到4000元。上图为10000元月还款查询表，即10000元对应的月还款。还款方式有两种：等额本金还款和等额本息还款。等额本息还款的月还款金额相同。等额还本是逐月递减的方式。一般选择等额本息还款。按基准利润6.55%计算，还款期为20年，对应月还款1万元为74.85元/月。现在让我们计算一下李先生能承受的贷款额。算法是4000（月还款）/74.85=534400，也就是说，李先生能承受的贷款金额约为53万。

第四步是评估自有资金和首付

在上述步骤中，我们知道李先生可以负担53万元的贷款。如果李先生有50万元，是否意味着李先生可以买103万元的房子？答案是否定的，在这里我想提醒大家注意以下两个方面来评估自己的资金是否充足。

（1）首付比例是否符合银行要求

现行银行贷款政策要求首次购房者首付应为总房价的30%，而第二套购房者的购房比例应为总房价的60%-70%（各城市的银行政策略有差异）。一手房购房者要注意的是，除了一定的首付外，还需要缴纳维修基金、契税和配套费。除了缴纳二手房贷税、营业税、首付等，在这里，我们需要提醒二手房的购房者，二手房的成交价格并非银行贷款的认定价格。比如你买的二手房价格是150万元。经评估公司评估后，银行只能以120万元的价格向您提供贷款。如果你是首次购房者，首付是30%，贷款比例是70%，那么120万元的价格只能贷到84万元，那么你的首付远远超过实际房价的30%，也就是1.5-84万=66万。那么你需要准备的资金是66万元，再加上中介费、契税、营业税、个税、贷款评估费等，买一手房不存在上述问题。你一手房的售价是银行贷款认可的价格。

第五步是评估可承担的房款总额

确定可承担的贷款和首付金额后，所有可承担的房款总额都将一目了然。