小产权房买卖合同的效力一般被认定为无效，但需考虑具体情形。小产权房只有使用权，不能向非本集体成员的第三人转让或出售。在购买在建小产权房时，购房人需注意相关部门整顿乡产权房的建设项目，以及购房后遇到国家征地拆迁时可能面临的问题。同时，乡产权房屋的开发建设存在监督缺位，对购房者的利益有一定的影响，开发单位也没有资质，房屋质量和售后保修难以保证。

1.法律效力。

小产权房买卖合同的效力一般被认定为无效，但需考虑具体情形：

（1）在乡村集体组织成员之间进行的农村房屋买卖，该房屋买卖合同被认定为有效。

（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

（3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2、房产转让。

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ot；拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值也有一定影响。

3、政策风险。

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4、监督缺位。

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监督存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

小产权房购买风险

小产权房是指在集体土地上建造的房屋,其所有权属于集体所有,而非个人所有。虽然小产权房价格相对较低,但由于其土地性质的特殊性,也存在着一定的法律风险。

根据《土地管理法》的规定,集体所有的土地使用权可以依法转让,但需要经过村民会议三分之二以上的成员同意,并且需要报经县级以上人民政府审批。因此,小产权房的所有权并不清晰,存在权属纠纷的风险。

另外,小产权房的建造和销售都需要符合相关的建筑和消防法规,否则可能会面临罚款、停工、甚至拆除的风险。而且,小产权房的物业管理和维修基金也存在争议,有些业主可能无法享受应有的权益。

综上所述,小产权房的法律风险不容忽视。如果有意购买小产权房,建议在购买前仔细了解相关法律法规,并要求开发商提供必要的合法证件和物业服务合同等文件,以降低购房风险。同时,建议在小产权房购买前咨询专业律师,以获得更全面的法律建议。

小产权房的法律风险不容忽视,如果有意购买小产权房,建议在购买前仔细了解相关法律法规,并要求开发商提供必要的合法证件和物业服务合同等文件,以降低购房风险。同时,建议在小产权房购买前咨询专业律师,以获得更全面的法律建议。

《城市房地产管理法》第六十条

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。