为加强商品住宅工程质量保修管理，维护业主和商品住宅工程建设单位的合法权益，明确保修范围，特制定本办法，商品住宅工程质量保修期限和责任，建立质量保修制度，制定本规定。

1.0.2本规定适用于北京市新建商品住宅工程质量保修。

1.0.3本规定是北京市商品房工程质量保修的专门标准。商品房质量保修除执行本规定外，还应符合现行国家和北京市有关标准和规定。

2。第2.0.1条建设单位自建自销、买受人依法购买的商品房。建设单位建设项目的投资主体或投资主体也是建设项目管理的主体。

2.0.3质量缺陷

商品住宅项目的实体、使用功能和室内环境不符合相应国家标准或合同的要求。

2.0.4质量保修

商品住宅工程交付后在保修期内发生的质量缺陷，应当免费修复。

2.0.5质量保修范围

商品房工程交付使用后，建设单位应当免费为商品房业主修复质量缺陷。

2.0.6质量保修期

商品房工程交付使用后，建设单位免费为业主修复质量缺陷的起止时间。基本规定建设单位应当对销售的商品房承担质量保修责任。买卖双方应当在商品房买卖合同中约定工程质量保修的范围、期限和责任，约定的内容必须符合国家有关法律法规的规定。

3.0.2商品房权属发生变化时，建设单位仍应当按照原销售合同约定的保修范围、保修期限和保修责任，对房屋工程质量进行保修。

3.0.3建设工程质量保险的商品住宅，建设单位在保险合同中约定的保修范围、保修期限和保修要求符合本条例规定的，保险代理机构应当实施保修。

3.0.4在保修期内，施工单位应明确相应的机构和人员对保修问题进行处理，并将办公时间、地点和联系电话告知小区业主；如有变动，应及时告知小区业主。

3.0.5建设单位不履行保修责任的，应当委托有关单位履行保修责任，并签订委托协议。受托单位资质应符合保修服务要求，并制定保修服务办法。

3.0.6在保修期内，因建设单位对商品房进行维修，影响房屋原有使用功能，给房屋所有人造成损失的，房屋所有人应当依法承担赔偿责任。

3.0.7因使用不当、第三方或不可抗力造成的房屋损坏不属于保修范围；房屋所有人或使用人对房屋结构、门窗、电气、设备、管道系统及有防水要求的部件进行拆除、改造的，拆除、改造部件不属于保修范围。

3.0.8建设单位与房屋所有人对房屋质量有争议时，可以委托有资质的检测机构进行鉴定。

4。保证范围

商品住宅项目的保修范围包括：

（1）基础和基础工程；

（2）主体结构工程；

（3）建筑保温工程；

（4）防水工程，包括建筑屋面，有防水要求的房间、地下室、外墙等；（5）建筑装饰工程，包括地板、抹灰、门窗等；（6）建筑给排水及采暖工程，包括管道及附件安装、散热器、卫生器具等。；（7）建筑电气工程，包括电线电缆敷设、插座、开关、防雷、接地等；（8）智能建筑工程，包括通信网络系统、安防系统、消防系统等；（9）通风空调工程；

（10）电梯工程；

（11）室外建筑环境（包括附属建筑、道路等）及室外管道工程；

5，保修期

5.P>5.0.1建筑地基和主要结构的保修期是设计文件确定的合理使用年限。

5.0.2建筑保温工程的保修期不少于5年。

5.0.3屋面防水工程、有防水要求的房间、外墙、地下室的防渗漏保证期不少于5年。

5.0.4立面及屋檐装饰的质量保证期不少于2年；其他材料立面装饰的质量保证期不少于5年。

5.0.5内装工程的保修期不少于2年（有特殊保修期的分项工程不受此限制）。

5.0.6外门窗的保修期不少于5年，五金件的保修期不少于2年。给排水系统及附件的质量保证期不少于10年。

5.0.8供热制冷系统（供热制冷冷热源设备及相关配套设备、管道设施、末端制冷设施）的质量保证期不少于2年；但是，暗装管道的质量保证期不少于10年。

5.0.9电气系统的质量保证期不少于2年，暗敷电缆的质量保证期不少于5年。

5.0.10安全系统（监控、红外报警、门禁设备和终端设施）的保修期不少于2年。5.0.11消防系统（包括火灾报警、广播、联动、防排烟、卷帘、消火栓、喷水、喷淋、气体报警设备和终端设施）的保证期不少于2年。

5.0.12智能系统（包括有线电视线、卫星天线、电话线、宽带线、对讲机、远程抄送）的质保期不少于2年。

5.0.13空调系统的质量保证期（包括风机安装、风管安装、风管保温、防腐）不少于2年。

5.0.14电梯及其附属设施的保修期不得少于3年。

5.0.15室外工程（道路交通设施、停机坪、管井等）的保修期不少于2年。

5.0.16停车系统设备按照电气、消防、智能等系统的保修期进行保修。

5.0.17商品房的保修期自交付买方之日起计算。共用部件的质量保证期自竣工验收之日起计算。

6、保修要求

6.0.1住宅保修负责人应当按照下列程序履行保修义务：

（1）住宅保修负责人接到质量维修申请（书面或电话）后，应当派出保修人员在规定时间内到现场了解情况。如果问题在保修范围内，应按照以下条款和要求安排保修。

（2）保修工作应按照国家和北京市有关标准规范的要求执行。公共部位保修后，建设单位、监理单位、保修实施单位、物业公司（如已成立业主委员会，业委会参加）共同验收并签字确认；非共用部分由建设单位、保修实施单位和业主共同验收并签字。在地基不均匀沉降或变形或开裂的情况下，