名为借贷，实为借名买房的经济适用房合同

李某林是李某华之父，父子在协商一致后将李某华的房屋指标出售。后经中介介绍，李某华与周某签订房屋买卖合同。后因李某华的房屋属于经济适用房，不能买卖，因此签订，房款就算周某借给李某华，若李某华还不上的话就把房屋抵给周某。双方签订的《借款合同》内容为：“乙方(李某华)因购买住房需要，特向甲方(周某)借款321015.5元。

双方约定如下：

1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日;

2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项，则乙方将所购房屋转借为甲方使用;

3、在乙方将该房与转借为甲方使用期间，该房屋仅限于周-强本人居住，不得转让，不得买卖，不得出租，否则由此引发的一切法律责任由周-强本人承担，乙方李*华概不负责;

4、暂住期限定为2008年12月31日，超过此期限则房屋所有权归甲方所有。

说明：购房款为271015.5，购房指标款为5万元，因此双方将借款数额写为321015.5元。

购买时交纳的契税、公共维修基金等费用均由周某实际支付。房屋交付后，周某对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。李某华取得房产证后，因经济适用房未满五年不能上市交易，因此无法过户到周某名下，2014年，五年期满后，李某华要求协助过户，李某华提出按房屋现价值平分。双方自此产生争议。

李某华起诉周某返还原物，周某反诉李某华要求其协助房屋过户。

房屋登记人将房屋过户给出资人

笔者认为：本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系.虽然周某与李某华父亲签订有《借款合同》，但综合本案双方举证和陈述看，双方之间关系应该是借名买房关系，原因有以下四点：

1、依《借款合同》看，借款的目的是用于购房，而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元，此多余数额与借款目的不相符，并无借款必要，而且李某华事后没有归还，也没有证据证明其曾经要求归还，故此从借款金額看，借款意思表示是否真实存疑;

2、购房款外，其他购房的税费支出包括装修支出等都是周某支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在周某处保管，这不符合如果李某华为产权人的常理;

3、如本案是李某华购房，则其应当对款项来源，还款时间和进程都应知晓，且李某华又亲身参与了购房的全过程，但现在却称不知道《借款合同》存在，此种陈述难以令人信服。

笔者说法：双方实际签订借名买房协议，房屋应归出资人。

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同

意思自治是我国的一项基本原则，任何人有权依据《民法典》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《民法典》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《民法典》明确规定违反国家强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。