物业管理是一个高知识、高风险的行业。灾害风险、服务风险和财务风险是物业管理企业面临的主要风险，其中财物风险对物业管理企业的影响最大。以下笔者重点谈一下如何降低对外投资的风险。

一、投资风险对物业管理企业的意义在现代物业管理企业中，投资管理是企业管理的重要组成部分，它不仅涉及到企业的增量资产管理问题，还涉及到企业存量资产的管理问题。投资管理的优劣直接影响到企业的生存和发展。物业管理企业对投资的有效管理，一方面可能尽快扩张企业规模，另一方面企业有效投资有利于企业资金的充分利用与高速运转。

1.明确对外投资的目的，合理利用闲置资金。由于房地产市场的不确定性，物业管理企业在经营过程中，有时出现资金短缺，有时也会出现资金闲置。这时就要认真寻找对外投资机会，以避免资产闲置，不断增加企业收益，使企业的总价值最大化。

2.分散投资资金，降低投资风险。现代企业资产管理的一项重要原则，是使资产分散化，降低风险或把风险控制在一定限度内。几种投资方向的盈亏相抵，可以避免企业出现较大的损失，政权投资为物业管理企业实现多元化经营开辟了道路。

3.提高资产的流动性，增加企业偿债能力。资产流动性的强弱是衡量企业安全性主要指标之一。物业管理企业将大量流动性弱的闲散资金进行对外证券投资，可能化为流动性强的货币资金或有价证券，以提高偿债能力，维持企业安全、持续运转。

4.企业遵循的五项原则。根据对外投资的目的，企业在进行对外投资时，要遵循五项原则，即效益性原则、分散风险原则、安全性原则、整体性原则和互补性原则。这些原则既与物业管理企业的整体经营目标相一致，又能最大限度地实现对外投资的目的。

5.对外投资要做好可行性研究，坚持集体讨论，建立严格的审查和决策程序。运用现代决策手段，建立科学的投资决策模型，做出正确的投资决策。对外投资必须进行周密的可行性研究并提报研究报告，并根据资料，运用现代决策手段，提出市场规模、投资估算、合作意向，资金筹措方式等报批。

6.物业管理企业对外证券投资必须制定确保资金安全的措施，避免资产流失。

(1)企业对外投资可以用现金、实物、无形资产等购买股票债券。对外投资中以设备、土地、产权等非现金资产作为出资的，必须进行评估，不得随意低估作价，避免资产流失。

(2)企业对外投资后，必须建立和完善相应的投资管理制度。要积极主动参与经营管理，了解项目运作详情，切忌重投资、轻管理。同时充分发挥内部监察和审计部门的职能，定期开展投资情况和投资效益的监察审计，及时发现问题、堵塞漏洞，提出改进措施，从而达到强化企业投资管理、提高经济效益的最终目的。

(3)物业管理企业对外短期投资。投资必须注意，短期投资不以长远收益为目的，应选择收益快、风险小的证券;保持资金的流动性，维持企业的支付能力，应选择随时可变现的证券。同时，不妨碍企业的其他经营能力。

7.物业管理企业对外证券投资应编制资金使用计划，加强资金平衡工作，充分发挥资金调度作用。

首先，为了保证企业正常运行，企业必须把有限资金合理分配、使用。应采取有效措施实行财务统一管理，资金统一安排，严格用款计划。其次，企业的资金由调度会统一管理，由资金调度员根据会议商榷结果统一安排，确保资金的有效运用。同时，为了解决企业内部集权与分权的关系，可实行内部银行结算办法，保证资金的合理使用，加强资金的核算和管理，也是加强企业财务管理的一条好的途径。

总之，要规避物业管理服务中可能出现的风险，除做好公司的财务风险防范外，物业管理公司还需要策划和实施好同业主和其他相关方之间多方位、多层次的责任约定，做好预防性提示服务，自觉履行合同义务和遵守各项公众管理规定，提高自我防范和保护意识;向业主宣传并增强业主保险意识，以及有效发挥维修基金的作用，也是降低企业财务风险的有效途径。同时物业管理公司也要注重在物业服务的过程中，尽量做到周到、细致、完善，增强服务意识和安全意识，为业主创造安全舒适的居住环境。