一、农村的土地使用权是永久的吗

农村土地的使用权不是永久拥有的，只限于合同规定的期限内，并且耕地不可以超过法定的30年，林地不超过70年。其法律依据是《农村土地承包法》第二十条：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”

另外，仅有与村委会的协议还不行，还应当办理《土地使用证》。法律依据是《农村土地承包法》第二十三条：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”

农村土地的承包根据《农村土地承包法》第十五条的规定：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。即法定的承包方只能是本村的村民。如果对外承包则受到限制。根据《农村土地承包法》第四十八条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

承包的土地是可以流转的，但采取转让方式流转的，应当经发包方同意，如果转让没有经过发包方同意，该转让行为无效。

土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”

在承包的农村土地上建造厂房，必须经县以上政府批准。

二、土地使用权转让方式是什么

土地使用权转让方式主要有：

1．买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。关

2．抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。

3．交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。

4．作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。

5．合建。在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。

三、什么是土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

《中华人民共和国农村土地承包法》（2018修正）：第二章　家庭承包 第一节　发包方和承包方的权利和义务　　第十五条　发包方承担下列义务：\n（一）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；\n（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；\n（三）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；\n（四）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；\n（五）法律、行政法规规定的其他义务。