小产权房一般有四种形式：开发商或单位直接在乡村购买的农村集体土地上开发的房屋；乡或村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋；农村乡或村一方出土地，开发商出资金联合开发建设的房屋；100－300平米不等的二层小楼加塑料大棚、独门独院的“生态山庄”、“科技园”类的房屋。鉴于农村宅基地属于集体所有，因此，在宅基地上兴建的房屋只能在集体成员内部流转，不能卖给城市居民。同样，城市居民也无权购买集体所有制土地上的建筑，何况集体所有制土地上的建筑不是商品房，即便购买也无法获得《房屋所有权证》、《土地使用权证》等合法手续。

买小产权房有什么风险？

1、无法办理房产证、产权证

小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不可能在房管局备案。所以你不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房最大最严重的问题。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

购买小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款。

同样未来也不能拿这个房子去银行做抵押。

3、拆迁补偿难，质量没保证

没有房产证，不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁。购房者将来遇到拆迁，将得不到补偿。且小产权房屋违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面。

另外，开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门一般也不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

4、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益根本得不到保证。

《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。