房地产不得设立抵押的情形包括房地产产权不明晰，有争议的，根据法律公告该房地产在国家建设征用拆迁范围内，该房地产用于医疗，教育等公共福利事业。

一、房产抵押登记注意事项

根据法律约定，以下房产不能抵押：1、存在权属争议的;2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的;3、存在权利限制的房产，例如用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产、私人建房等;4、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;5、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;6、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;7、违章建筑物或临时建筑物;8、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

二、如何办理房屋抵押登记手续

１、抵押登记申请

办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：

（１）房地产抵押登记申请书；

（２）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（３）抵押合同；

（４）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；

（５）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（６）可以证明抵押房地产价值的资料；

（７）登记机关认为必要的其他文件。

２、受理申请

审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。

３、审核

（１）登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：

Ａ、权属来源的性质是限制抵押（包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地）而未取得有关部门同意的；

Ｂ、根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；

Ｃ、司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

Ｄ、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

Ｅ、权属有争议的；

Ｆ、法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。

驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。

（２）从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：

Ａ、身份证明；

Ｂ、《房地产证》或其他房地产权利证书；

Ｃ、抵押登记申请书是否按要求填写；

Ｄ、抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。

经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。

４、登记

（１）对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。

（２）预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。

５、收费发证

（１）登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。

（２）将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人（由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取）。

６、立卷归档

按规定建立土地和房地产登记的档案。

三、房地产抵押限制条件有哪些

房地产抵押限制条件如下：

1、土地所有权不得抵押；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押；

3、有争议的房地产和依法查封、扣押、监督或者其他形式限制的房地产不得抵押；

4、教育、医疗、市政等公共福利的房地产不得抵押；

5、文物保护建筑物和其他具有重要纪念意义的建筑物不得抵押；

6、依法公告的房地产不得抵押。

根据相关规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。