一、土地使用权流转土地怎么评估

1．收益还原法。它是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。

2．市场比较法。它是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。其计算公式为：地价＝情况修正系数乘以交易实例农用地情况指数。市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。

3．成本逼近法。它是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

4．评分估价法。按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。

5．基准地价系数修正法。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。

二、土地评估应遵循的原则是什么

1．公平原则

遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。

2．最有效利用原则

遵循最有效利用原则是指在一般情况下，土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。

3．替代原则

根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。

4．预期收益原则

土地价格是土地未来收益的资本化。

5．供需原则

由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。

6．保证农民基本生活原则

中国农村集体土地实行集体经济组织所有，农民个人承包经营的两权分离模式。

三、现在农村的土地是自己的吗

1、农村住房土地不是个人的，农村地区土地的所有权归属于集体经济组织。

《土地管理法》第九条

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2、农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）：第二章　房地产开发用地 第一节　土地使用权出让　　第九条　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。