商品房就是一般的房产公司建造的房子楼盘；城改房是城中村改造房是拆迁用于安置村民（居民）的住宅建设；商品房的优点就是一般来说证件齐全，购买后的产权受法律保护，买的比较放心，但是就是价格比较贵；城改房的价格很便宜，但风险很大，关健就是房产证要几年后才能过户，这期间一旦房子升值会带来很多麻烦和纠纷。第一，一般买此类住房房东都要求一次性现金付清，万一等几年后产权下来，且价格已升值，原房东反悔另卖他人的话，风险非常大，哪怕签了协议也没用，因为这种标的物产权模糊不清的协议公正处不给公正。第二，拆迁房是以家庭为单位进行分房的，产权证没下来之前，你都搞不清房东是不是唯一产权人，产权证上是不是还有其他共有人，你买了这个房子，一旦以后冒出另外的共有人不同意将房子转让给你，你该怎么办？买这种房子一定要慎重再慎重，一切要以安全和可靠为前提，否则再便宜也不能要的；所以买房一定要慎重慎重在慎重，当然在你打算购房之前，最好把购房需要的证件，手续之类的都弄清楚。

西安城改房房产证与商品房办证过程

1.商品房

验收不合格等诸多因素影响办证

开发商五证齐全，但房屋建好后未经竣工综合验收或验收不合格的项目，也无法办理房屋产权证书。目前西安市实行的是竣工验收备案制度，开发商未取得竣工验收备案表以前，是不符合办理房屋产权初始登记条件的，也就是说无法办理房屋产权证书。

对在建工程设立了抵押权，在办理房产证之前该抵押权尚未解除的。此种情形是开发商在商品房建设过程中因资金缺乏，以在建工程作为抵押取得贷款，房屋建好后，开发商贷款尚未清偿，因为存在权利瑕疵，所以无法办理房产证。

开发商未缴纳相关税费，导致无法办理房产证。开发商未按照国家规定缴纳地税、营业税等情况下，也无法办理房屋产权证书。此外，若开发商因涉及诉讼或其他原因，该开发项目被有关部门查封、限制交易的，也无法办理房屋产权登记。

2.城改房

办证难的症结主要是“土地确权”

正规的城改房项目，其规划、建设等相关手续是按照《西安市城中村改造项目管理工作程序》申请的，建成以后，实施改造的城中村人员依照法定程序转为城镇居民户口，其集体土地依照法定程序转为国有土地后，需在后期土地转让时缴纳相应的土地出让金后，即可正常办证。

如果开发商在土地性质还没变更时就已经将房屋出售，此类房屋就存在办证难的情况。不愿透露姓名的业内人士告诉记者，城中村项目办证难的症结主要是“土地确权”。城改房是在集体土地上进行开发的，在开发前只有“土地预批文”，根据项目进度依次办理其他证件。随后再进行土地流转，开发商通过招拍挂的形式将该地块买来，办理土地证。