房子在保修期内，物业出现质量问题，应该如何使用物业质量保修金?使用物业质量保修金的条件有哪些?日前，淄博市房产管理局下发《淄博市物业质量保修金退还和使用指南》(下称《指南》)，针对上述问题进行了解答。记者了解到，在保修期内，物业出现质量问题，如果开发企业不履行保修义务或因歇业、破产无法履行保修义务，业主可按规定使用保修金维修房屋。

物业出问题可用保修金维修

物业质量保修金是指房地产开发企业按照规定比例向物业主管部门交存的、作为保修期内履行保修义务保证的资金。记者了解到，在保修期内，物业出现质量问题需要维修时，开发企业不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按照规定使用保修金。

《指南》进一步说明，如果物业专有部分出现可以使用保修金的情形时，可由相关业主提出保修金使用申请。如果物业共用部位、公用设施设备出现可以使用保修金的情形时，由物业服务企业会同业主委员会向物业主管部门提出保修金使用申请。若业主委员会未成立，由物业服务企业会同社区居委会向物业主管部门提出申请。

记者还了解到，如果发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业可先行垫资维修，并保存相关证据，在责任认定明确后，符合物业保修金使用情形的，可申请使用保修金清偿。

开发企业统一装修保修2年

《指南》除了对物业质量保修金的申请条件进行规定外，还对商品房屋的保修范围和最低保修期进行了说明。

根据规定，正常使用条件下，房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年;外墙外保温工程不低于5年;供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;电气管道、给排水管道、设备安装工程为2年;开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。

而其他项目的保修期限和保修范围，由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。

反复维修仍影响物业正常使用保修金暂不退还

如果开发企业按规定足额交存保修金并且存储年限满2年或者满5年，并且保修期内物业未发现质量问题，或者物业发现质量问题后，开发企业认真履行了保修义务，那么开发企业就可申请退还保修金。

《指南》规定，保修金存储最长年限为5年，存储年限自交存之日起计算。保修金存储年限满2年，退还本金的40%及利息，存储年限满5年，退还全部本金余额及其利息。

物业主管部门收到开发企业的退还申请后，要出具《物业质量保修金退还公示》，由开发企业在相关物业管理区域内显著位置进行为期10天的公示。

如果物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，直到保修期到期仍有影响物业正常使用的历史遗留问题，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。