二手房交易土地增值税怎么算

一、二手房土地增值税计算方法

1、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。征收对象为增值部分，纳税人即卖方。

2、二手房土地增值税计算方法：

(1)以1%的税率征收。计算公式为应纳税额=成交价的1%

(2)或者减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。具体方法如下：

①计算增值额的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

②实行四级超率累进税率：

㈠增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

㈡纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%;增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。(公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。)

二、二手房土地增值税的优惠政策

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%，免予征收土地增值税。

2、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准。凡居住满满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增

值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

3、对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。

4、对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税。

5、将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税。