一、契税怎么算2022

1、计税依据

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

房屋附属设施征收契税的依据。

（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

2、计算方法

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝计税依据×税率

二、买契税的处理

买契税指房屋买卖行为发生后，由房屋产权承受人凭当事人双方订立的合同，办理缴纳契税和房屋变更登记手续的行为。在实际执行过程中，对不同情况作如下处理：

（1）先买房后拆料，属于房屋买卖行为，应按成交价格缴纳契税。

（2）买房后未缴契税即将房屋翻建的，应按购买房屋的成交价格缴纳契税。

（3）以房抵债或以实物交换房屋，实质上也是买卖关系，应由产权承受人按房屋现值缴纳买契税。

（4）预买房屋（其特点是卖主对一部分或全部房屋保留若干年使用权），一般低于市价，其付房价的方式，有的按契约价格一次付清，有的采取分次付款。不论采取何种方式，契税均应于契约成立后10日内，按当地征收机关规定的纳税期限，一次缴清税款。完税凭证上应注明使用年限和付款方式及必要的事项，以免发生纠纷。

（5）经县以上人民政府批准征用的房屋，房主在一年内用国家发给的补偿费购买房屋的，可以免征契税。购买房屋的价款超过补偿费的，其超过部分，经县级以上征收机关批准可酌情给予减征或者免征契税。

（6）以房产作投资或作股转让，实属房屋产权转移，应按有关规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受人按买契税率缴纳契税。

（7）个人以自有房屋投资于本人独资经营企业，作为资产，因其房屋的产权未发生变动，不征契税，也不更换契证。

（8）凡房屋产权转移变动，必须报经房产主管机关或乡镇人民政府审批；未经审批，私自买卖的房屋，一律不予办理契税，并交由房产主管机关或乡镇人民政府处理。

三、契税的特点

契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有其自身的特征：

（1）征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税，契税征收机关便以政府名义发给契证，作为合法的产权凭证，政府即承担保证产权的责任。因此，契税又带有规费性质，这是契税不同于其他税收的主要特点。

（2）纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时，按转移变动的价值，对产权承受人可征一次性契税。

（3）契税采用比例税率，即在房屋产权发生转移变动行为时，对纳税人依一定比例的税率可征。