一、如何认定以房抵款协议的效力

1．以房抵款协议的效力认定，关键在于债务人是否实际交付了房屋。只有当债务人实际交付了房屋，以房抵款协议才发生法律效力。

2．这意味着，债权人不能仅凭该协议直接取得房屋的所有权。如果债务人未按照协议交付房屋，那么债权人可能需要通过法律途径来维护自己的权益。

二、以房抵款的法律依据

在法律依据方面，以房抵款协议并非留质契约。

1．留质契约是指担保人和担保设定权人事先约定，在债务清偿期限届满而担保权人未受清偿时，标的物的所有权转给担保权人所有。

2．在以房抵款协议中，债务人并未将房屋全部抵押给债权人，也未事先移转房屋所有权。

因此，以房抵款协议并不符合留质契约的定义。

三、以房抵款协议的合法性

以房抵款协议的合法性取决于其内容是否违反法律规定。

1．在借款关系中，双方可以约定以房抵款作为债务清偿的一种方式。

2．这种约定必须符合法律规定，不能损害债务人和其他债权人的合法权益。

3．如果以房抵款协议具有合资建房的特征，那么双方应确保协议内容合法，并遵守相关的法律法规。