以划拨方式取得的土地使用权，符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(2)领有国有土地使用证;

(3)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;

(4)依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定签定土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

按照《福建省划拨土地使用权管理办法》第七条规定，抵押划拨土地使用权无法补交土地使用权出让金的，抵押人可在征得抵押权人同意后，与市、县土地行政主管部门签订附有下列条件的土地使用出让合同：

(1)当处分划拨土地使用权时，本出让合同生效;

(2)处分抵押物的价款先支付土地使用权出让金，再偿还债务。抵押人未交足土地使用权出让金，而以划拨土地使用权设定抵押的，抵押额度应扣除未付土地使用权出让金的数额。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，抵押合同自登记之日起生效。

土地使用权转让、出租、抵押如何办理登记手续?

因土地使用权转让、出租、抵押办理土地登记，属于变更土地登记。办理程序分为以下五个阶段：

(1)申请。申请人在规定的时限内向土地登记机关提交变更土地申请书和有关证明文件。土地登记机关对变更登记申请进行审查，符合规定条件的，予以受理;

(2)地籍调查。地籍调查人员接到土地登记人员移交的变更土地登记申请文件资料后，对变更土地的宗地进行现场勘测、绘图;

(3)审核。地籍调查完毕，地籍调查人员把地籍调查资料连同土地登记申请资料一并移交给土地登记人员，由土地登记人员进行审核;

(4)注册登记。经审核、审批后，由持有土地登记上岗资格证件的土地登记人员在《土地登记卡》上进行注册登记;

(5)更改或颁发土地证书。