我国《民法典》规定了两种居住权的设立方式,即第367条规定的采用订立合同的方式设立居住权,以及第371条规定的以订立遗嘱的方式设立居住权。目前我国法上的居住权只能通过这两种民事法律行为设立。
(一)以合同方式设立
居住权合同,是居住权人与房屋所有权人之间为设立居住权而达成的合同。以合同方式设立居住权,是最为常见的居住权设立方式。依据《民法典》第367条的规定,居住权合同应当采用书面形式订立,属于要式合同。书面合同有利于当事人谨慎订立合同,保留意思表示证据,有利于减少和解决纠纷。
设定居住权的合同一般包括下列条款:1)当事人的姓名或者名称和住所,应当写明双方当事人的姓名或者名称和住所,特别是居住权人的姓名或者名称和住所;2)住宅的位置,约定清楚设定居住权的住宅地址、门牌号码、面积等事项,是居住权的标的能都确定;3)居住的条件和要求,明确约定取得居住权的条件、行使居住权的要求是什么;4)居住权期限,即从何时起至何时止;5)解决争议的方法,即发生争议后,通过何种程序解决纠纷。
(二)以遗嘱方式设立
《民法典》第371条规定了以订立遗嘱的方式设立居住权。遗嘱是一种单方民事法律行为,住宅所有权人可以在生前订立遗嘱,通过相应的意思表示,为居住权人设立居住权。
《民法典》规定以订立遗嘱的方式设立居住权,参照适用合同设立居住权的规定。由此,结合《民法典》继承编的规定,遗嘱设立居住权有如下规则:
(1)遗嘱设立居住权,应参照合同设立居住权,采用书面形式。据此,继承编规定的遗嘱形式中,口头遗嘱不属于可以设立居住权的遗嘱形式。
(2)遗嘱中确立的居住权人如是住宅所有权人的法定继承人,则居住权的设立属于遗嘱继承,继承人无须为接受居住权的意思表示;居住权人如不是住宅所有权人的法定继承人,则居住权的设立属于遗赠,受遗赠人需要在知道受遗赠后60日内作出接受居住权的意思表示,否则视为放弃受遗赠。
(3)依据《民法典》第230条
的规定,因继承取得物权的,物权自继承发生时发生效力,不以登记为生效要件。
(4)遗嘱设立的居住权,其包含的居住的条件和要求、期限、是否有偿、居住权住宅是否可以出租等,均遵循遗嘱的内容,居住权人不得擅自违背遗嘱的规定。
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