什么是“三率”
这里的“三率”可不是汽车里的“三滤”,房地产的“三率”即“绿地率”、“容积率”、“房屋使用率”的简称。这是很多年轻购房者在考察楼盘时比较容易忽略的三个关键数据,因此专文讲解。
绿地率:描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。需要注意的是,开发商在楼书中所说的“绿化率”其实是一种比较不准确的说法。
容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式为容积率=总建筑面积÷总用地面积。当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。需要注意一点,购房者在面对置业顾问的时候,因为专业性较强,容积率通常是一个让他们比较敏感的词汇。如果容积率比较高的项目,他们的回答可能会有一定水分。如果想了解一个项目的容积率,多数时候可以从网站上查询到准确数值。
绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。
房屋使用率:也俗称“得房率”,是指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要标准,目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是,使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定,即要求高层建筑使用率不低于70%,多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的,购房者不应盲目追求使用率,当超过合理的限度时,一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的,还是在设计上有所突破。
一般认为,使用率越高,公摊面积就越少,相对的单位价格就更低;反之,要么是设计有问题,要么是开发商在捣鬼,反正购房者不划算?其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外,还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业,是不能省略豪华的大堂、会所,即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理,二要以一定的面积和空间作为代价。
为什么需要关注“三率”
对于一个房地产项目而言,绿地率的高低其实与房价密切相关,绿地率越高,房价往往也越高。按我们的标准,一般价格的楼盘能够达到30%的绿地率已经很不错了。很多单体楼小户型或者建筑面积不足十万平米的小项目,绿地率很多都难以保证。从悬爷个人的购房趋向上看,我不太喜欢完美没有绿地率的项目。毕竟,下班回到家能在小区里散散步遛遛狗是一件非常舒服的事情。住在一个没有绿地花园的大楼里,对我来说那和住在办公室里恐怕没什么大区别。另外,有一定绿地率的小区内,空气环境和噪音环境都会好上一些。需要注意的一点是,购房时不要被开发商的那些“名树、名花”之类的言语忽悠了。它们所能带给你的,除了购房成本增加之外,其实与一般的大杨树月季花没什么区别。
容积率其实是购房者在买房时务必需要关注的一个数据,因为它牵扯面比较多。知道了一个项目的容积率,再配合一些楼层或占地面积之类的数据,大约也就知道了这个项目未来的居住舒适性会如何,建筑密度大约几何。对于大城市而言,可能5左右的容积率比较常见,这一般都是高层塔楼才有的数字,其居住舒适性可想而知。对于一般的中小城市或大城市的郊区位置,则一般2-4的容积率是比较常见的,2以下的一般都是花园洋房之类的天价项目才有了,1以下的,除了悬爷的小产权四合院那就是别墅项目了。按惯例,因为地价的关系,越靠近城市中心的房产项目,容积率越高。从青年置业的角度来说,除了个别小户型项目外,性价比都不高。
最后,说说得房率。其实,很多开发商在销售环节上,会对“得房率”注水。即把公摊故意说的低一些,等到购房者拿到购房合同时候,才真正得知自己的得房率高低。但在这个指标上,其实很多购房者可以依据具体的产品有一个初步的判断。首先查得项目的实际公摊,再根据自己意向的户型建筑面积加以计算大体可以得知。一般来说,楼层越高,公共空间越大,同楼层内户数越多的,得房率越低。
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