一、购房只有预售合同，什么时候能拿到正式合同

在签署《商品房预售合同》之后，通常情况下，购房者可以在合同签署完毕后的三十个自然日内取得合同文本。

然而，若是购置的是二手房屋，那么在合同签署完成后，购房者便能够立即获得合同文本。自购房行为发生之日起的三十个自然日内，购房者应当收到由开发商所提供的购房合同。在此过程中，购房者一旦和开发商达成购房协议并签署了购房合同之后，开发商有义务将该合同送往当地的房地产市场管理局进行注册登记备案。然而，由于大多数开发商常常需要在累积了一定数量的待签合同之后，方才会安排统一的时间前往房管局办理注册登记备案手续，因此在实际操作中，从购房者签署购房合同时算起，最长等待时间不应超过三十个自然日。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

二、购房只交定金，是否具备法律效力

要使定金条产生法律约束力，须满足如下条件：

首先，定金条款应具备明确性和合理性；

其次，定金需已实际支付给对方。

依据现有法律法规，定金合同在实际交付定金之时方能正式成立。任何依法订立的合同时，其效力自签字盖章之际起生效，除此之外，再无其他例外情形。

最后，定金必须遵守法定比例限制，即不得超过合同交易总额的20％，否则超出部分将丧失定金之法律约束力。

《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；

但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。