买别墅送花园的法律问题（7月7日青年报）

最近，别墅市场营销过程中出现了一个新的概念即买别墅送花园。那么，开发商究竟有没有权利送，开发商送的到底是什么，成为很多人的疑惑。

首先，开发商赠送花园的行为，实际上是向业主赠送了若干面积的土地使用权。而判断开发商是否有权利赠送花园的根本在于土地使用权问题上。在有些别墅区里，除去公共部分的土地以外，土地使用权已经被分割成为各自独立的别墅区。而且，在办理过测绘登记手续之后，别墅所附属的花园可以登记在产证上。此时，根本就不存在开发商赠送花园的问题。因为在这种情况下，花园作为别墅的一部分，属于附属物。而附属物的转移，应当随主物的转移而转移。因此，在业主购得别墅的同时，自然就得到了其附属物花园的所有权。

另外，在土地使用权由于全体小区业主共有的情况下（主要是指联体别墅、错层别墅等建筑物区分所有），各区分所有人对共有部分享有所有权。对一些公共财产，如地下停车场、天台、花园等均属于全体业主共同所有。对于这些公共财产的处分，可以由全体业主共同约定由某一个或数个区分所有权人享有排他的、独占使用权。对于花园，也可以由全体业主约定归某一个或几个业主使用，但是这种使用不会导致所有权的转移。在这种情况下，开发商无权做出赠予的决定，其擅自赠送花园的行为实际上是侵害了全体业主的利益，一般应当认定无效。

上海律师阚宇