预售登记了退房：如果买卖双方中的一方违约，未能达成协议，主张解除合同的一方应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如双方协商不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记机关办理注销预售登记手续。

业主违约退房如何处理

通过以下途径解决：

（1）、协商。

（2）、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。

（3）、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。

（4）、诉讼。一方向法院提出请求，由法院裁决纠纷的制度。

《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。