商品房买卖时司法实践中常见的纠纷。很多购房者由于缺乏相关法律常识，不能正确区分相关法律概念、不能明确相关法律概念的相关法律效力。本文就商品房买卖中相关法律问题作相应分析。

一、基本案情：

原告：陈X。

被告：XX地产经济有限公司。

原告计划购买房屋遂找到被告，于20XX年X月X日与被告签订了《购房意向书》。在《购房意向书》中约定，“20XX年X月XX日（签订后三个工作日内）促成原告与房屋出卖人签订《房屋买卖合同》以及签订《居间合同》。如果不能签订，陈辉（原告）有权解除协议，同时，北京中原地产经济有限公司（被告）于三个工作日退还全部购房意向金。”然而，被告未能使促成原告与房屋出卖人签订《房屋买卖合同》，故，原告要求被告返还购房意向金20000元，但遭到被告拒绝。

原告向北京市朝阳区人民法院诉称，被告违反原、被告双方签订的《购房意向书》的相关规定，要求法院判令：

1、解除原、被告双方签订的《购房意向书》；

2、请求判令被告返还原告购房意向金20000元；

3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。

被告答辩称，首先，同意解除该协议；其次，被告已于20XX年X月X日即签订《购房意向书》的当日下午，在经原告同意情况下，已将该购房意向金20000元转交给卖房人，故，购房意向金已经转化为定金，其已无返还义务。

二、评析意见：

㈠本案中的购房意向金是否已经转为定金？

1、首先，需要明确定金合同何时生效。

定金合同是实践性合同，是从实际交付定金时开始生效。《民法典》586条明确规定，“定金合同自实际交付定金时成立。”

2、购房意向金是否依约交付给卖方，转化为定金。

根据原被告双方签订的《购房意向书》规定，XX地产经济有限公司（被告）在经过陈X（原告）同意后，可将该购房意向金转交给卖方人，即该购房意向金转为定金。

被告如果证明购房意向金已经转化为定金，需证明以下内容：

（1）被告通知了原告

被告称，其已在在20XX年X月XX日即签订《购房意向书》的当日下午，通知原告，关于其想要将购房意向金转交给卖房人。但被告除了自己职工的证人证言外，上未向法院提供其他证据证明其已经通知过原告。

（2）原告同意了

被告称，原告是口头同意的。

（3）钱已经交付给了买房人

被告当庭提交了将购房意向金付给卖房人的收据，以证明被告已将钱支付给了卖房人。

根据上述事实，我们认为，被告未能提供证据证明其在准备将购房意向金支付给卖房人之前，已通知原告，并获得了原告的同意，故，购房意向金未转化为定金。

㈡原告是否可以行事协议解除权

1、被告是否存在违约行为

原告称，根据在原、被告双方签订的《购房意向书》中约定，“20XX年X月X日（签订《购房意向书》后三个工作日内）促成原告与房屋出卖人签订《房屋买卖合同》以及签订《居间合同》。如果不能签订，陈辉（原告）有权解除协议，同时，被告于三个工作日退还全部购房意向金。”然而，被告未能使促成原告与房屋出卖人签订《房屋买卖合同》。被告对此予以否认。

2、原告是否存在违约行为

被告向法院提供了自己单位员工的证人证言，该证据为了证明：《房屋买卖合同》以及《居间合同》不能签订的原因是原告与卖房人发生过冲突，是因原告

自己过错造成的。该证人在庭上表示，在卖房人家中，在原、被告以及卖房人三方在常情况下，原告与卖房人因房屋交易事情发生冲突，之后，原告向其表示拒绝购买此房。原告对此予以否认。

根据上述事实，我们认为，《购房意向书》系双方真实意思表示，双方应信守执行。《购房意向书》中约定，“20XX年X月X日（签订《购房意向书》后三个工作日内）促成原告与房屋出卖人签订《房屋买卖合同》以及签订《居间合同》。如果不能签订，陈辉（原告）有权解除协议，同时，被告于三个工作日退还全部购房意向金。”而且，关于被告仅提供了证人证言（证人系被告职工）为提供其他证据进行佐证，被告也同意解除《购房意向书》。故，根据《民法典》第五百六十二条第二款规定以及第五百六十五条，原告有权申请法院解除《购房意向书》。

三、责任承担

根据《民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”故，原告请求判令解除原、被告双方签订的《购房意向书》以及判令被告返还原告购房意向金20000元，于法有据，合乎情理，法院应予支持。

四、启示

房产中介已经成为近年来遭遇投诉最多的行业之一，宰客、欺诈等事件时有发生，有的中介合同约定，“在代理期限内即使不是代理房介介绍的买主，委托人也要付中介费。”；还有的中介合同约定，“在委托人向中介支付完毕购房意向金后，中介将立即支付给买房人，购房意向金将直接转化为购房定金。”（委托人可能从未见过买房人，存在交易风险。）故，我们在和中介公司签合同之前，一定要仔细审查合同的相关条款，以避免或降低可能引起的法律风险。