随着“老龄化”进程的加快，养老金“缺口”已成为学术界和公众关注的问题。作为“住房反向抵押养老保险”的内容之一，“住房养老保险”在我国的试点已初见端倪。相信“住房养老保险”模式可以为老年人提供更多的经济保障，享受更好的养老服务。作为我国第一款以房地产为基础的养老保险产品，**人保的“幸福屋贵族反向抵押养老保险（a）产品”于3月25日获得中国保监会批准，在北京、上海、广州、武汉四个试点城市推出。老人参保后，将房产抵押给保险公司，由专业评估机构对房产进行评估。**人寿将定期向老年人支付养老金，直至他们去世。本产品为非参与产品。**生活不参与分享房地产价值上升的部分。无论房价涨跌，老人都会得到固定的保险费。老人去世后，**人寿将从处置不动产中支付养老保险相关费用，剩余部分返还给老人的继承人。

上海政策试点后，近70位老人前来咨询。经过律师调查、房屋抵押登记、公平等相关手续，7月2日，**人寿保险股份有限公司上海分公司向第一位投保房屋反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。

据**人保湖北分公司相关人员介绍，本公司在一定范围内承担被保险人寿命带来的超额赔付。据统计，这种保险产品因人而异。受性别、年龄和房屋价值的影响，每个申请人领取的养老金差别很大。比如，一位70岁的老人，如果投保的是估计价值500万元的房地产抵押贷款，每月可以拿到1.8万元左右的养老金。但是，湖北省政府今年出台了《关于贯彻落实保险“新国十条”的实施意见》，提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”，并**，**人寿等公司已申请住房反向抵押养老保险产品。今后，湖北将引导已开展试点的保险机构同时总结完善，积极构建武汉市住房养老保险两种试点模式，包括**寿险的“货币模式”和**寿险与养老社区的“实体模式”，形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。

然而，当地保险公司开发和销售该产品的意愿并不强烈。在上海，记者发现只有**寿险公司开发了以住房为基础的养老产品。例如，**人身保险也在符合条件的住房养老试点机构范围内，但至今没有开发出相关产品。**人寿保险公司上海分公司总经理王×龙表示，缺乏法律法规对保险公司的保护，货币价值不稳定，是保险公司积极性不高的本质。”我最怕老人死后，人们在家里闹事。这是我们保险公司最担心的问题。”

一个新的政敌没有“养儿防老”的想法？根据上海市民政部门的调查，高达90%的老年人计划将房产留给后代，只有不到10%的老年人愿意倒按揭。即使是那些失去独生子女和丁克的家庭，也很少有家庭愿意选择“老年人住房”，主要原因如下。一是受传统养老观念影响，认知度不高。在“养儿防老”传统观念的影响下，一些人难以接受“以房养老”但要把每一寸土地都省下来，留给子孙后代，“从心理上讲，老人们不能接受自己一辈子挣来的房子会变成别人的房子；二是难以满足老人的精神需求。失去独生子女的老人说，将来夫妻俩过世时，他会卖掉自己唯一的房子，把所有的钱捐给以孩子名字命名的爱心基金，用于教育。三是难以判断房地产价值的增减，以及房地产养老产品的风险。对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种房地产“逆按揭”并非常规业务。目前，尚缺乏统一的、可操作的业务规则可供参考，存在诸多不确定因素。住房养老保险实际上是一种商业养老保险产品，涉及保险、银行等金融机构。最大的障碍是没有规则可循，没有风险顾虑和业务运作。住房反向抵押贷款涉及银行的房地产处置权，但目前银行的处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行本身也没有这种处置能力。此外，我国70年的房屋产权制度是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境的最大区别。如果抵押房屋在70年产权到期后需要补偿续期，那么续期费将是一个未知的风险。第四，抵押期限难以确定。与传统的房地产抵押合同中对还款期限的明确规定不同，“反向抵押”的期限不能提前确定，因为一个人的预期寿命很难预测，而且很难准确计算金融机构每月提供的养老金数额。

按照“以房养老”的方案，老人参保后，保险公司按月向老人支付费用，直至老人死亡。老年人死亡后，保险公司取得抵押房地产的处分权，处分所得将用于支付养老保险相关费用。但人的寿命是不可预测的，缴费年限和月供将成为保险公司与老人之间的“博弈点”。如果保险公司预测老年人的寿命更长，那么月供就会更少。一旦老人过早去世，很容易引起家庭成员与保险公司之间关于房屋剩余价值的纠纷。

该政策如何实施和改进？

很多居民普遍肯定养老产品的多样性，希望政策和产品设计更加完善，充分保障老年人权益。一方面，未来老年人对生活质量的要求会越来越高；另一方面，家庭结构会越来越小，独生子女会越来越多，闲置的房屋也会越来越多，老年人就不需要“留着金饭碗乞讨”，而会有越来越多的人接受“住房养老”等养老方式。

与此同时，很多老年人对住房养老也有担忧：政策设计是否周密，监管是否到位，老年人领取养老金是否会有风险，是否需要完善。