各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位：

市人民政府同意市物价局拟订的《南昌市商品房价格审验核批制度实施细则》，现批转给你们，请认真贯彻执行。

实行商品房价格审验核批制度，是促进商品房开发，强化房地产市场管理，提高工程建筑质量，制止乱收乱摊行为，平抑商品房价格，维护国家、企业和人民群众利益的一项重要措施，也是深化住房制度改革的重要组成部分。望各级政府和有关部门一定要加强领导，密切配合，严格按照规定，切实搞好商品房价格审验核批工作，使我市商品房开发事业纳入法制轨道。

南昌市商品房价格审验核批制度实施细则

第一条为加强商品房价格的管理，根据《江西省商品房价格管理试行办法》和江西省物价局《关于对南昌市物价局开展商品房价格审验工作及收费标准的批复》文件精神，结合我市实际情况，特制定本实施细则。

第二条实行商品房价格审验核批制度，是制止在商品房开发经营过程中的乱收乱摊行为，提高工程建筑质量，确保国家税费的征缴以及开发经营企业和购房户的合法权益所必须的一项工作；是促进房屋开发经营企业依法经营，加强经营管理，加强经济核算，提高经济效益，体现“按质论价，分等定价”原则，防止垄断价格的形成，建立竞争型价格模式，加速住房商品化进程和城市住房制度改革，并使之健康发展的一项重要措施。

第三条全市范围内所有开发经营的商品房（包括住宅和非住宅）自一九九一年十一月一日起，一律实行价格审验核批制度。成片开发的商品房价格原则上以小区为单位进行审验核定，零星开发的商品房价格以“栋”为单位审验核定。

第四条各房屋开发经营企业必须严格按照本细则规定的申报程序到物价部门申报商品房价格；南昌县、新建县、进贤县、安义县行政区域内开发的商品房，由所在县物价部门进行审验后报市物价局核批价格，以利于协调平衡；东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区行政区域内开发的商品房，统一由市物价局直接审验核批价格。

第五条各房屋开发经营企业在申报商品房价格时，必须如实填报《商品房价格申报表》，提供工程图纸、工程预、决算资料、工程质量评定资料，拆迁还房面积、户数以及各项费用清单等。

第六条商品房价格因素标准的规定及审验要求。

1、房屋本身的建筑造价（包括土建造价和室内水电安装费用以及设计变更，基础加固处理费用）应根据建筑工程的决算情况，经物价部门按国家有关规定审验后方可进入商品房价格。

2、土地开发费用的审验。

（1）新征用土地的各项补偿费用，应根据国家土地占用补偿有关规定，本着实事求是的原则，从严审验进入商品房价格。

（2）旧城改造的拆迁补偿安置费用必须严格按照《南昌市城市房屋拆迁安置实施细则》规定从严审验。还房超面积不足8m2，除市政府另有规定外均按新房建筑造价购买，超出部分均按商品房价格购买。

3、三通一平费用和室外配套费用的审验，必须严格按照通水、通电、通路、平整场地以及路灯、水箱、给排水、污水处理、煤气管道、环卫、邮政设施、道路绿化等实际发生额审验进入商品房价格。凡市政建设项目一律不得进入商品房价格。

4、公共设施费用的审验。

（1）小区公共设施费用应根据国家对城市规划的有关规定，严格按照实际发生额进行审验后进入商品房价格。

（2）商品房中有关城市建设综合开发费的计取，按市政府的有关规定执行。

5、其他费用的审验。

（1）材料差价按工程材料定额用量与实际发生的价差审验计入商品房价格。

（2）不可预见费用按房屋造价，土地开发费用，三通一平费用，室外配套费用，公共设施费用总额的3％计取（用于一年后建筑保修期外和人为损坏以及今后可能发生的各种赔偿费用）。

（3）基础加固费差价、勘探设计费和其他合法收费等均按实际发生额计入商品房价格。

6、利息的计取，按当年市建设银行发放房屋开发建设贷款的一年利率为限，其基数按本条1至5项之和计算，预收款和自有资金除外。

7、税金的计取，严格按照国家有关税收规定审验计入商品房售价。

8、管理费用按房屋造价，三通一平费，室外配套费、公共设施费用总额的3％计取。

9、利润按本条1至8项费用总额的2—3％计取。

第七条商品房地段差标准的审验。

1、商品住宅房的地段差价原则上按一等地段84元／m2；二等地段按28元／m2计取。

2、商品非住宅房的地段差价原则上按一等地段308元／m2；二等地段按196元／m2；三等地段按84元m2计取。

以上商品房地段差价均由市房管局收取，凭市房管局的证明审验计入商品房价格。

商品房地段等级划分按市政府洪政发（1987）43号《南昌市商品房价格实施细则》规定执行。

第八条商品房楼层差价的规定

1、非住宅商品房和按单元或整栋出售的商品住宅，均不考虑层次差价。

2、商品住宅零星出售应考虑层次价差，其增减系数按市物价局、市房管局房价费（91）9号《关于调整我市商品房销售价格的通知》规定执行。

第九条商品房销售价格中的教育附加费，仍暂按市人民政府办公厅（89）19号文件执行，即按每平方米15元标准由市物价部门代收，计入商品房价格。

第十条商品房价格审验收费按本细则第六条1—9项费用总额的0.5％由市县价格信息中心（价格事务所）收取，进入商品房价格。

第十一条商品房价格审验费的收取，主要用于开展商品房价格审验工作的基础设施建设、劳务费用补偿、差旅费用、奖励、办公、必要的福利费用，购置必要的办公用具、交通工具，发布房地产价格信息以及商品房价格的研究等。并实行预算外资金管理，专款专用。

第十二条为便于商品房开发经营工作的进行，商品房开发经营单位可以和购房单位或个人签订购房协议，分期预收购房款，预收标准可根据商品房十项计价因素和有关费用情况由双方协商决定；成片开发的商品房预收款可由物价部门参与协定。

所有商品房预收款均不得作为商品房的出售价格，必须以物价部门审验核批后的商品房价格为准，实行多退少补。

第十三条各级物价部门必须严格按照本细则规定的商品房进价因素以及各项收费规定审验核批价格。坚决制止各种随意扩大拆迁还房面积，扩大计价范围、更改计价办法，乱提费率以及将市政建设工程费用摊入成本等乱收乱摊的价格违法行为。

第十四条在本市地区范围内从事商品房开发经营的单位，必须严格执行本细则的各项规定，凡不按规定办理商品房价格审验核批手续，自行定价，擅自提价的统属于价格违法行为，一律不得进入房地产市场进行交易，各级物价检查机关将按《中华人民共和国价格管理条例》规定从严查处。

第十五条本市过去制定的有关规定与本细则相抵触的，以本细则为准。本细则由市物价局解释。

本细则自一九九一年十一月一日起执行。