一、民法买卖不破租赁原则不能用的情形有哪些?

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

登记备案制度当然不是登记对抗制度，而是登记对抗的折衷。在实践中，登记备案往往不是强制性的，很多租赁合同未经备案也具有相应的法律效力，导致租赁权可以对抗善意物权人的所有权。但是，如果以此为基础，确立登记对抗制度，明确不动产租赁未经登记不得对抗善意物权人，则可以有效避免善意物权人权益被侵害的情形。

如果原房东与租客在租赁合同中约定：在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。那么房屋通过买卖产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走。

二、买卖不破租赁的条件是什么?

在租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。此即学理上所说的租赁权的“物权化”，其随附于租赁物之上，并可以对抗之后的物权人。

但是，“买卖不破租赁”并不是绝对的，适用该原则须具备一定的条件：

1、存在合法有效的租赁合同;

2、租赁物已经交付承租人使用;

3、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。