一、房租买卖没有合同没有过户

根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

二、不动产无合同，房屋买卖是否有效？

【案情】

本案辖区李-明(已故)于1984年集体分给其宅基地一块，后李-明在该宅基地上建造了房屋。1990年正月开始蔡-丽(本案原告，女，其户籍一直在异地，没有登记在李-明的户口上)与李-明未办理结婚登记一直以夫妻名义共同生活至2010年4月李-明病故。1994年、1995年李-明在原有房屋基础上加建房屋第二、第三层。1995年4月岑溪市(原岑溪县)人民政府核发了集体土地建设用地使用证给李-明，没有记载蔡-丽的名字。2005年7月李-明经本组及居委会同意，将土地(宅地)转为国有土地使用性质，由市国土资源局出让给李-明，土地使用者为李-明。2005年9月李-明经市国土资源局将该土地登记王*毅(本案被告)，土地使用者为王*毅，同年10月市人民政府核发土地使用证给王*毅。同年11月王*毅在该宅地原有房屋的基础上加建第四、第五层，同期王*毅入住该栋房屋居住生活。2006年7月李-明、王*毅通过市房地产管理局登记、公告把房屋转给王*毅，房地产管理局核发了房产所有证给王*毅。后王*毅及其姐妹与李-明、蔡-丽、李-梅(1997年李-明收养的女儿)一起居住在该栋房屋。2010年4月李-明病故。2011年6月前蔡-丽、王*毅对该宅地及房屋均没有争议。2011年7月蔡-丽(原告)与王*毅(被告)因房屋居住问题发生纠纷，蔡-丽于2011年8月以其与李-明是属事实婚姻的夫妻，该宅地及宅地上的房屋属蔡-丽与李-明共同所有，王*毅取得该宅地、房屋的所有权证，是王*毅采取欺骗的手段骗取李-明的土地使用证、身份证到市国土资源局弄虚作假、伪造李-明的签名把蔡-丽与李-明共有建设用地转为国有土地，用虚假买卖国有土地方式伪造李-明的签名骗取土地权属过户登记、权属证书，办理房屋产权证，王*毅的弄虚作假、伪造李-明的签名行为蔡-丽不知情为由，请求法院确认李-明与王*毅买卖土地(宅地)使用权及附属房屋的行为无效。王*毅则以蔡-丽所诉没有事实依据，王*毅与李-明没有用欺骗手段，是按合法程序办理土地使用证，取得李-明的土地及地上房屋是合法的。蔡-丽与李-明不是事实婚姻关系，不是本案标的物的共有人，无权提起诉讼为由，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中蔡-丽坚持王*毅取得李-明的宅地、房屋所有证不是李-明与王*毅通过买卖得来的，蔡-丽也不认可李-明收到王*毅的价款项，王*毅也未能提供买卖宅地、房屋的合同及支付价款的收据。

【分歧】

对本案应如何处理，审判人员存在三种不同的意见：

第一种意见认为，本案应驳回蔡-丽的起诉，不属民事受案范围。理由是：

1.蔡-丽从起诉到庭审自始至终坚持意见王*毅取得土地、房屋权证不是李-明与王*毅通过买卖得来的，是王*毅伪造签名，采取欺骗手段、虚假买卖取得的;

2.土地、房屋属不动产，不属于即时履行清楚，不需订立合同的买卖，蔡-丽、王*毅均没有提供买卖合同，蔡-丽又不认可其和李-明收到价款，王*毅未能提供支付价款的收据。所以，蔡-丽起诉请求法院确认买卖行为无效无依据。不属以买卖合同无效行为起诉，对于李某所取得的土地、房屋权属证书是否合法，可通过其他途径解决。

第二种意见认为，本案应驳回蔡-丽的诉讼请求。理由是：1.王*毅取得的土地房屋权属证书是经过相关部门到现场勘查确定有关数据，公示公告办理土地、房屋权属过户的。2.王*毅在取得土地，房产证后，王*毅在原有房屋基础上加建有二层房屋，蔡-丽是清楚的。

3.王*毅在加建房屋同时与其姐妹进住该房屋居住4年多长的时间，蔡-丽对王*毅加高建房屋、居住均没有过异议。属蔡-丽已经知道的事实。

4.蔡-丽的起诉应属超过诉讼时效。所以，本案应驳回蔡-丽的诉讼请求。

第三种意见认为，支持蔡-丽的诉讼请求，李-明与王*毅的买卖宅地及房屋的行为无效。理由是：蔡-丽已于1990年以夫妻名义与李-明同居生活至李-明去世，属于事实婚姻关系，蔡-丽与李-明同居期间所建的房屋属蔡-丽与李-明的夫妻共同财产，王*毅取得宅地及房屋的所有权没有李-明和蔡-丽签订买卖宅地及房屋的书面合同，王*毅侵害了蔡-丽的合法权益，属买卖合同无效。

【评析】

笔者同意第一种意见。

本案诉讼的标的物是不动产—宅地及该宅地上的附着物房屋。如果当事人要取得标的易主，需要经过买卖、赠送才能产生。本案标的物是不动产，在买卖、赠送过程中是不能即时履行清偿的，必须订立书面合同，且该物易主后是要经过相关部门办理产权证才发生法律效力。合同无效的情形有五种：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;二、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;三、以合法形式掩盖非法目的;四、损害社会公共利益;五、违反法律、行政法规的强制性规定。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

本案蔡-丽、王*毅没有提供买卖合同、支付价款的票据，且蔡-丽自始至终认为王*毅不是通过买卖的，是伪造李-明签名、采取欺骗手段，弄虚作假取得权属证书的。蔡-丽要求法院确认买卖行为无效作为起诉欠妥。至于王*毅取得的宅地、房屋权属证书是否合法、有效，应通过相关途径由相关部门作出处理较妥。

结合本案的具体情况，考虑当事人的权益出发，本案认定李-明生前与蔡-丽同居期间所建的房屋由蔡-丽、李*应占有份额，王*毅在李-明病故时承担殡葬义务，也占有适当的份额。王*毅加高建的房屋属王*毅所有。判决该宅地及原附属房屋买卖行为无效。