环境因素土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣。地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的教育地产，如果房子处于某重点中学、小学的学区，那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。

北京高档二手房价格下调明显

受整个北京楼市价量齐跌的影响，一向价格坚挺的二手房市场也有点儿扛不住了。记者近日走访了多家二手房中介机构发现，由于目前市场上看的多买的少，观望的多出手的少，很多投资者对后市信心不足，北京二手房市场出现了价格下调的迹象，尤其是房屋总价在150万元以上的高档二手房，降价幅度接近10％，并且有的卖家同时抛售两三套房。业内人士认为，北京二手房市场买方时代已经到来。

高档二手房八成降价销售

在打折优惠、送房送车等新楼盘降价促销的影响下，北京二手房的价格也开始大幅松动，高档二手房市场尤为明显，目前总价在150万元以上的高档二手房，八成业主开始降价抛售。记者日前在中原地产望京店看到，一套位于大西洋新城、总价200万元的二手房，今年3月份的时候，房主仅能接受5万元的降价空间，但现在已接受20万元的降价空间了。

中原地产三级市场部曾针对150万元以上、登记出售超过1个月未销售的二手房源进行回访，82．5％的业主在回访时都选择了降价出售，意向降价幅度平均达到了4．5％，远远高于上月北京二手房均价下降幅度，更有30％左右的房主表示愿意全部或大部分承担交易税费，这意味着直接降价超过8％，这还是北京二手房市场首次出现卖方愿意承担交易费用。去年九十月份的时候，二手房业主挂牌1个月没有卖出去，房主仍信心满满，报价继续上涨，到了今年五六月份时，挂牌1个月仍未卖出，房主就开始信心不足，报价也有了下降空间，而且降价空间与日俱增。以望京区域为例，今年3月份的时候，总价200万元的房产仅能降下5万元，降价幅度是2．5％，但到了今年六七月份，200万元的房产可以降价20万元，降价幅度高达10％。中原地产三级市场部副总经理宫萍对记者说。

来自北京链家地产、中大恒基等知名中介公司的反馈如出一辙，北京市高档二手房市场从年初到现在交易量明显萎缩，呈现逐月下降的趋势。以二手房成交总价在150万元以上的房源为例，2008年1月成交量占总体成交量的比重为21．6％，逐月下降后，6月份成交量比重仅为14．7％，成交量的持续下降显示出市场观望气氛浓郁。

投资者抛售二手房现象增多

去年4月份，有人出210万元我都没有出手，现在看来，价格已经不会出现上涨了，赶紧卖了吧。刚将阳光上东一套二居室以180万元出手的程先生告诉记者。这套建筑面积为92．5平方米的两居室是他在2003年买的，当时总价合计74万元，虽然他一再降低挂牌价，但是仍赚了100万元以上。程先生在CBD总部公寓还有两套房，他表示近期也要赶紧出手。

据记者观察，现阶段买二手房与去年房价高位运行时期相比，议价空间明显加大，投资型买家抛售二手房现象增多。以程先生为例，从2006年下半年开始，前前后后来看过房的意向购买者最高出价210万元，今年6月，当他意识到北京房价不可能再像过去那样只涨不跌的时候，他以200万元的价格在中介公司挂牌出售，因一直有价无市，挂牌价也一降再降，日前终于以180万元成交。

宫萍表示，北京二手房市场投资客抛售二手房，普遍以每人2

《房屋买卖合同司法解释全文》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。