1、土地利用一体化的概念通常被称为综合用地。综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，如商住用地、科研设计用地、办公用地等，综合用地可分为两种情况：一种是多用途房地产难以分割，只有一个用地人；另一种是各种用途的房地产可以分割，最终用户往往是不同的单位和个人，比如底层两层的商业楼和顶层的住宅楼。对于第一种情况，可以按照最长50年的转让期限办理转让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限明确，可以属于不同的使用者。为保证每个使用者的合法权益，出让期限应根据综合用地所包含的具体土地用途确定。地价是指在正常市场条件下，一定时期内土地使用权未来净收益现值之和。其水平取决于可获得的预期土地收益（租金），预期土地收益受一般因素、区域因素和个体因素的影响。但在实际地价评估中，对于一个特定地块，上述因素不会发生变化，决定地价的唯一因素是用途。

由于土地利用方式的多样性，不同的土地利用方式可以给权利人带来不同的收益，土地权利人期望从所占用的土地中获得更多的收益，在规划许可的条件下，满足这一目的是确定土地利用的依据。因此，在现代城市中，建筑不仅是多层和高层，而且在使用上也是立体的：地下一至二层是停车场和设备用房，地上一至二层是商铺、办公楼和住宅楼。立体建筑对土地的有效利用是毋庸置疑的，但也给国土部门带来了一些问题。

一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最长期限按照下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育用地，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。目前，我国土地使用权流转一般是最高期限。对于一块多用途的土地，如果把整个土地作为综合用地来对待，住宅用地只能使用50年，开发商要支付同样的建设成本和税费，但销售价格肯定会低于70年住宅用地；对于购房者来说，无论是否以低价买房不管价格低不低，他们都不愿意用比别人少20年的全新房子。因此，如果将普通住宅用地纳入多功能用地，很多人很难接受将整个用地定为综合用地，出让年限为50年。

另一方面，全国各城市在制定基准地价时，由于综合用地地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，大部分地方都回避了这一问题，基本上只确定商业用地基准地价，住宅和工业用地。而且，北京市的综合用地是指办公科研用地、办公楼用地、会展中心用地、体育健身用地，不包括同一用地既有商业用地又有普通住宅用地的情况。这样，国土资源部门在确定综合用地出让价格时，就没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合地价评估可以根据不同情况分为两种方法：子算法和成本效益法。