小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

如果买家不是本地农业户籍人士，是没有资格购买这房子的。买卖双方签署的买卖合同是非法无效的。

买家只能凭付款凭据和买卖合同主张对卖家的债权，可以要求卖家退还购房款和支付相应的购房款利息。

小产权房购房协议生效有法律效力吗

小产权房购房合同有没有法律效力取决于购买人是否为集体经济组织成员。

根据我国法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

因此，若城镇居民购买小产权房，小产权房购房合同是无效的。如果有出售小产权房屋的可能构成合同欺诈。

根据《土地管理法》第12条规定：土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。