小产权房地产不能过户。依照法律规定，转让必须有房产证。小产权房的业主没有合法的房产证，不能办理过户手续。此外，农村宅基地属于集体所有，村民只享有宅基地使用权。农民向城市居民出售房屋的买卖行为不受法律认可和保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三人，只能转让或替换给集体成员。

一、小产权房是什么意思

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称＂乡产权房＂。＂小产权房＂不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

二、签小产权二手房合同应注意哪些事项

签小产权二手房合同应注意下列事项：

1、合同当事人应当说明房屋的价格和付款时间；

2、交房期限；

3、权利担保；

4、合同双方认为应该的其他事项。

根据国家有关要求，小产权房不得发证，不受法律保护，小产权不能交易，没有手续。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于集体所有，村民只享有宅基地使用权。农民向城市居民出售房屋的销售行为不受法律认可和保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等法律手续。